房地产项目策划周鹏：教案分析.pptVIP

价格定位 随着国家越来越注意集约化利用土地，因此以后对别墅的限制会越来越多，新建别墅的量会逐年减少，同时经济快速增长，高收入人群在壮大，因此从长远看，需求大于供给，盈利能力分为销售收入和后期物业管理收入。我们重点来看一下竞争关系，下面我们比较一下南京的一些别墅区，然后给出合理定价。 三个主要因素 供需关系 盈利能力 竞争关系 调查问卷的主要结果 关键词1：收入水平高 关键词2：地理环境和交通要求高 关键词3：别墅大有作为 关键词4：市场看好 第四题：月平均收入 　 2000以下 2000-4000 4001-6000 6001-8000 8001-10000 10001-15000 15000以上 　 人数 19 17 7 5 6 1 31 　 　 地理环境 交通便利 房型设计 学校 价格 园林景观 公共配套 物业管理 其他 人数 　 29 　 　 34 11 14 17 4 6 9 1 第十题：购房选择的房屋种类 　 低层（1—3层） 多层（4—6层） 中高层 （7—10层 ） 高层（11—30层） 超高层（30层以上） 别墅 人数 8 18 16 10 3 3 第十九题：您对未来五年房价走势的看法？ 继续大幅走高 小幅攀升 基本稳定 有所下降 其他 18 27 9 3 1 项目背景 周边别墅区 横向比较 1 高科荣境 栖霞区仙林大道与经天路交叉口 住宅、别墅 57000 78400 66922.84 0.8 5767 500万一套 项目整体分两期开发，其中一期为纯别墅产品，总占地面积5.7万平米，地上总建面积4.5万平米；二期为小高层产品，占地29万平米，地上总建面积约51万平米（其中商业配套建筑面积约3万平米）。 在售 高科荣境10000m2奢华会所为Art-Deco风格，着重于实用、典雅与品味。会所景观于北面规划路拾阶而上，打造三级不同高差的土台，形成丰富的硬景空间，而经由入口大门进入的小区内部渐进式景观序列细腻、典雅、精致，蜿蜒曲折直达山顶，完美的诠释了该项目“天境云邸”的居住品质定位。 2 万山庭院 栖霞区仙林大道128号（南外中学部西侧） 别墅 45600 60000 0.77 18000 目前市面上稀缺的纯粹的低密度住宅。万山庭院首期将公开近50%的实景示范区，近准现房展示尽力让客户所见即所得，50%大比例体量的实景公开在市场上也较为罕有，可见项目精艺求精的诚意 在售 项目类型:普通住宅,别墅,多层,独栋别墅,双拼别墅 行政区域:栖霞区 项目位置:栖霞区仙林大道南侧，汇通路西侧 交通位置:地铁线路 周围交通:50、70、97、108、310路，地铁二号线 规模：占地面积24万㎡，建筑面积17万㎡ 市场均价：2.6万元/㎡ 配套设施：仙林大学城，高级会所，双语幼儿园 优劣势：周边配套完善，但城市该区片发育尚不完善 招商 依云溪谷 城区：浦口 地址：浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路88号 装修情况：毛坯 售楼地址：珍珠泉旅游度假区绿园路88号 产权年限：70年 板块：江北 容积率：0.30 均价：3.5万/㎡ 绿化率：70% 开发商：南京天浦置业有限公司 建筑类型：纯独栋别墅 建筑面积：90000平方米 占地面积：306682平方米 优劣势：高品质住宅，绿化率高，但距离城区较远，交通不便 绿城 玫瑰园 行政区划：玄武区 区域板块：城东 项目位置：玄武区环陵路7号 （紫金山东麓） 建筑类型：独栋别墅 物业类别：别墅 户型面积：在售约860平米 产权年限：70年 产权类型：大产权房 开工时间：2003年07月25日 容积率：0.15 售价：4万~4.5万/㎡ 开发商：南京钟山国际高尔夫置业有限公司 楼盘特色：公园地产,城市豪宅 优劣势：品质高，绿化率高，环境优美但受众群狭窄 钟山国际高尔夫 比较内容 权重 钟山国际高尔夫 绿城·玫瑰园 招商·依云溪谷 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 建筑单体 10% 1.0 0.1 1.1 0.11 1.0 0.1 区域位置 15% 1.05 0.1575 1.05 0.1575 1.1 0.165 外部环境 15% 1.1 0.165 1.0 0.15 1.0 0.15 社区景观 15% 1.05 0.1575 1.05 0.1575 1.05 0.157