一线地产设计阶段成本控制细则过期不候教案分析.ppt

在方案已经获得公司批准，正式方案文本制作之前，安排一次与开发地域的辖区人防、消防、市政、环保、绿化、交警、教育、规划、建委、发改委、电力、燃气、自来水、电信、电视、城管、卫生、房管、图审等部门的沟通，由项目总牵头，含外配套、设计、成本、营销专业人员对可能影响建设的不利和有利因素进行梳理汇总，并存档备案。[1] 梳理全建设过程中的外配套成本项，减少计划外成本支出 导则编制说明： [1].华东区域某项目2011年由于在设计阶段未充分考虑室外变电站，引发业主投诉维权，景观在交房后进行较大整改，增加成本支出； 1.、给排水专业 小区生活、消防水泵房布置应考虑以下因素：1）小区规模及小区内各建筑性质；2）小区地势、地形；3）小区周边市政给水管网水压情况；4）市政规划路或现状路的影响；小区分期开发建设计划。 小区水池设计：1）小区用生活水池容积按最高日用水量的15%计算；单体建筑用生活水池容积按最高日用水量20%计算；计算生活水池容积时不包括市政直供水楼层的用水量。2）当采用叠压管网给水设备供水时，不设生活水池。3）当室外给水管网能保证室外消防用水量时，消防水池的有效容积量应满足在火灾延续时间内室内消防用水量的要求；当室外给水管网不能保证室外消防用水量时，消防水池的有效容积量应满足火灾延续时间内室内消防用水量和室外消防用水量不足部分之和的要求。4）生活、消防水池应分别设置。 水泵房的设计：1）水泵房应与水池贴临设置。2）消防供水设备按泵房服务范围内最大一栋建筑所需流量及扬程选型。3）消火栓系统静压大于1.0MPa、喷淋系统配水管道的工作压力大于1.2MPa时，应采取分区给水系统。4）生活给水系统除市政直供楼层外，其他楼层需分区加压供水，分区采用多套供水设备分区，一般按照8~10层范围一个分区考虑，如当地自来水公司有要求时，则按当地要求设置。 小区的水表设置原则：1）水表通常设住宅生活用水表、商业用水表、公共事业用水表；2）水表应设在水表井内，水表井设在人行道或绿化带下；3）如当地自来水公司有要求时，则按当地要求设置。 小区的室外给水管网布置成环状给水管网，环状给水管网与市政给水管的连接管不少于两条，当其中一条发生故障时，其余的连接管应能通过不小于70%的流量。 小区室外排水管道的起点尽量抬高，布置在冰冻线以上150mm，排水检查井选用塑料检查井，化粪池布置在实土部分，这样可以减少车库覆土厚度。 地下室给排水设计：1）地库集水坑尽量布置在靠外墙部分，压力废水能够就近排除；2）自喷系统的报警阀间分散布置，消火栓干线与低区住宅的消防干线统一考虑。3）各种压力主干管应尽量布置在塔楼底或沿停车位布置；4）当梁、通风管道、成排布置的管道、桥架等障碍物的宽度大于1.2米时，其下方应增设喷头，计算车道或停车位净高时，应考虑120mm喷淋头高度。 人防按照人防等级优化管道布置，非人防区域的管道不穿越人防区域。 2、热力管网 供热中心设置在热负荷的中心区域，确保管网主干线通过热负荷中心，尽可能缩短热力管网总长度和不利环路长度。 尽可能按不同使用性质划分环路，并力求分别均匀。 热力管网一般沿道路、枝状敷设，不应穿过小区预留地带。投资省，便于运行管理。 若小区内覆土埋深过小，地下均为车库设计时，热力管线应尽可能敷设在地下车库内，由地库进入各单体楼栋。 小区热力管线供热半径控制在500m以内，管网易于平衡，减少设备投资。 人防按照人防等级优化管道布置，不用于人防区域的热力管道不得穿越人防区域。 3、 电气专业 合理的计算小区的用电负荷容量，确定变配电室的数量及位置，使之布置于靠近外墙，朝向电源方向，靠近负荷中心，供电半径不大于150m(北京地区)，250m(外地)，以保证良好的供电质量。电缆应能沿最便捷的路径敷设至用户端，避免因变配电室设置的不合理而造成的电缆浪费。 小区内的供配电线路及弱电线路，尽量敷设于室外覆土内，如室外没有路由时，可在地下车库内沿线槽或地槽敷设。在车库内敷设的强、弱电电缆桥架应在停车位上敷设，与其他管线交叉处，可由管线综合确定位置，以满足车库内车道及车位的地净高要求。有些地区（如北京）要求车库内的低基户供电电缆要求敷设于地槽内。可根据要求规划出路由，由供电部门设计施工。 设备选型：减少电缆规格的种类，合理选择电缆桥架的宽度。 根据小区的物业管理及所在地区各弱电运营商要求设置电信机房，有线电视机房，安防中心，依据规范要求设置小区消防中心，要求位置合理，进出线方便，要尽量避免线路的绕行，消防中心与安防中心可合并设置。 强、弱电线路从室外直接引入人防时，需设防爆波电缆井，与人防区域无关的电气管线不允许穿越人防区域。 8100*5000 柱网 请华中区域补充控制方法 8000*N柱网 8100*7800 柱网 7