陶然怡家房地产前期策划分析报告.pptVIP

3、项目销售收入及利润的估算 销售计划 预计销售平均单价（万元） 预计销售收入（万元） 年份 销售楼盘编号 预售销售比例 销售数量（户） 第一年 B3、B4、B5 30.17% 216 1.7375/m2 5122.845 第二年 A2、A3、A4、A5、B2 48.24% 328 1.9396/m2 6870.83904 第三年 A1、B1 21.59% 136 1.9815/m2 3233.808 合计 100% 680 15227.50104 住宅销售收入预测 停车位销售收入预算 销售计划 销售比例 销售数量 （个） 销售平均 单价 （万元） 销售收入 （万元） 停车位收入 100% 816 240000元/个 1958.4 销售总收入预测 用途 销售收入（万元） 住宅 15227.50104 停车位 1958.4 合计 17185.90104 4、项目现金流量表、动态投资回收期 现金流量 年份 现金流入（万元） 现金流出（万元） 现金净流量（万元） 2014 0 7101.71 -7101.71 2015 5122.845 348 -2327.12 2016 6870.839 0 4543.71 2017 3233.808 0 7777.52 累计 11011.33 本项目2014年需要支付土地费用、前期规费，共计7101.71万元。2015年每月需要支付工程款共计348.26万元（按总投资的25.5%），2016年开始有销售回款，说明工程开始有利润可收。 由现金流量图可知，项目在第三年时现金净流量出现正值，所以： 动态投资回收期：P’t =（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值 =（3-1）+2327.12/6870.839 =2.34(年) 经计算得动态投资回收期为2.34年 投资利润率，是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目的获利水平。 其计算公式为： 投资利润率=年利润总额/总投资*100% 经计算得： 全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额×100% =（17185.90104-13657.141）/13657.141*100% =25.84% 将投资利润率要与规定的行业标准投资利润率10%进行比较，预期的投资利润率高于基准投资利润率，说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受。 5、投资利润率 项目开发总结 本项目的开发，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金由广州绿地房地产开发有限公司筹集，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和花都市已有一部分收入较高的住房消费群体，本项目户型规划为中高档住宅，根据对花都市住宅市场分析预测以及投资利润的预算，项目开发市场销路较好。 项目开发建议 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还不是很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 第九章 项目开发总结及建议 * * 广州花都区新华街建设北路178号 (JII-SJ02)地块 --项目前期策划报告 策划地块 地址：花都区新华街建设北路178号 (JII-SJ02)地块 从2005以来，国内生产总值平稳增长，增长率呈现波动下降的趋势。 第一章 宏观及区域经济分析 2013年11月份，居住价格同比上涨2.6%。其中，住房租金价格上涨4.7%，建房及装修材料价格上涨1.6%，水、电、燃料价格上涨0.5%。　 ?