2011年巨星创业基地项目定位报告(合富辉煌)要点.ppt

根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。 标准工业厂房的兼容性好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主 此类在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务对象多为跨国公司 涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式为各类工业物业的集合 工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。 工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。 中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。 特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。 特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。 特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。 特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。 工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。 工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发展。 政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。 工业地产开发通常包括的四种开发模式： 以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展 以政府规划的工业区、科技园区的建设为主导，吸引符合条件的企业进驻，完成工业园区开发建设。 以电子信息、生物技术和高端装备制造为主的开发建设及招商策略，促进产业链的完善与发展。 政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。 政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链。 依靠诺基亚的品牌带动效应，吸引众多的著名手机零配件和服务商跟随而至，实现工业园区快速发展。 星网工业园是诺基亚全球手机生产的最重要基地之一，新厂房占地5.6万㎡。到目前为止，已有20多家国内外著名手机零配件和服务供应商入驻；2006年星网工业园产值突破千亿； 2006年5月，诺基亚中国区总部和北京研发中心迁入亦庄，成为第一个在亦庄设立总部的跨国公司。 地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。此种开发模式与本案所具备的条件最为吻合。 按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。 依托工业园区发展的趋势，运用市场开发运作的模式建成的科技园区，企业入住情况较好。 工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。 北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建设，使园区得以快速发展。 通过对四种不同开发模式的对比分析后判断，本案的各项条件更符合以工业地产商的模式进行开发。 城市经济—工业发展情况 工业平稳快速增长，工业经济在危机考验下彰显活力，县域工业进入加速扩张和结构优化的良性轨道，主体园区聚集能力提升。 2010年全县全部工业总产值321.9亿元，增长46.9%， 规模以上工业产值192.7亿元，增长57.4%。工业增加值96.1亿元，比上年增长51.6%。规模以上工业增加值70.3亿元，增长57.4%。 高新技术总产值增长速度有2009年的38.2%上升到2010年的93.6%，增长速度惊人之快。 全县2010年实现地方财政收入19.2亿元，增长率为38.3%；城镇及以上固定资产投资267.8亿元，增长率达到27.5%；社会消费品零售总额达到116.5亿元，增长速度为17.1% 区位优势明显的县城 交通便捷发达的县城； 经济较强县； 近年来工业有突飞猛进的发展，未来发展的空间及前景仍然较大。 城市经济与规划为宁乡工业的发展奠定了很好的基础，未来发展空间较大。 随着城市建设的加速投入，以及外向交通的建设，将有利于工业的持续发展。 城市优势分析 宁乡工业地产 宁乡城市概况 工业园发展情况 宁乡工业园情况 宁乡县以宁乡经济开发区为龙头，华夏中小企业园为重点，以夏铎铺机械工业园、城郊再生纸业园、白马桥食品工业园等乡镇工业小区为依托，形成了众星拱月的工业园区发展新格局，产值增长速度快，存活情况大多较好。 典型案例——宁乡经济开发区 宁乡经开区为长沙西线工业走廊的重要组成部分，位于国家级长株潭“环境友好型、资源节约型”综合配套改革试验区核心区——长沙大河西先导区的规划区。 其中，本项目地块就位于宁乡经济开发区之内。 规模：总面积60平方公里（约9万亩）。 主导产业：食品、机电、新能源新材料、现代服务业、服饰。 存活情况：目前，园区企业总数260家，规模企业达到233家。 产值：2010年，宁乡经开区完成工业总产值2