2012年房产估价师《经营与管理》习题班课件讲义12要点.doc

第十二章　房地产估价程序 考情分析5题左右。5-7分。本章难度不高，但是本章中可以选作题目的知识点非常多，不好把握考试重点，需要平时多读教材,增强印象。 一、单选题 1.下列估价业务中，估价机构可以承接的是（　）。 A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D.承接后出现很大执业风险的估价业务 『正确答案』C 『答案解析』这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。 参见教材P395-397。 2.暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（　）。 A.在建工程抵押估价业务 B.城市房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 『正确答案』D 『答案解析』AB超出了资质范围，C是具有利益关联关系，需要回避，也不能承接。 参见教材P396、397。 3.下列估价基本事项中，仅由委托人决定的是（　）。 A.估价对象　　B.估价目的　　C.估价时点　　D.价值类型 『正确答案』B 『答案解析』根据委托人的估价需要,确定估价目的。 参见教材P398～401。 4. 明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（　）。 A.估价委托人　　　　　　　　B.估价利害关系人 C.承担估价项目的估价师　　　D.估价对象的权利人 『正确答案』C 『答案解析』参见教材P398。 5.确定估价对象及其范围和内容时，应根据（　），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则　　B.估价目的　　C.估价方法　　D.估价程序 【答案】B 【解析】参见教材P399。 6.房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的（　）。 A.估价目的　　B.估价程序　　C.估价时点　　D.估价作业日期 『正确答案』B 『答案解析』参见教材P393。 7.某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（　）。 A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 B.假设开发法和成本法两种方法 C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 『正确答案』B 『答案解析』主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。参见教材P403。 8.下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（　）。 A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对 B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄 C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣 D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解 『正确答案』B 『答案解析』参见教材P407~409。 9. 房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（　）见证，有关情况应当在评估报告中说明。 A.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人 B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人 C.公证机关和无利害关系的第三人 D.人民法院 『正确答案』A 『答案解析』参见教材P409。 10.估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（　）。 A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件 B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函 C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制 D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制 『正确答案』D 『答案解析』估价的假设与限制条件\估价对象分析,在技术报告中；致委托人函是单独的文件。参见教材P412。 11.防范估价风险的最后一道防线是（　）。 A.撰写估价报告　　B.审核估价报告 C.出具估价报告　　D.估价资料归档 『正确答案』B 『答案解析』审核报告才具有防范风险的功能，由机构内部高水准的估价师或外聘专家审核，及时发现问题。参见教材P415。 12.估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少（　）名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章