郑东新区高铁商务区市场调研分析报告.ppt

房产板块的发展凸显未来中心地块的核心价值 定位的思考： 城市定位的转变催生新一轮价值机会的实现 发展的理解： 城市发展趋势决定了城市崛起的必然性 区域探索带来的思考： 区域：城市未来核心区域 作用：城市发展的领头羊 价值：城市核心价值的凸显 发展：核心规划推动发展 板块的价值： 区域的价值地位决定了 项目升级的必然性 城市角度 发展趋势 区域市场 地块价值的战略理解 区域背景 区域发展对本地块的启示 城市视角：郑州的经济处于高速的发展阶段，为项目带来机遇 发展趋势：地块位于城市发展主方向决定了地块崛起的必然性 地产市场：地块对城市土地资源的占有愈显地块的稀缺性 区域背景：郑东新区的发展要求项目地块的升级与功能重新定位 居住形态 商务形态 消费形态 + 项目地块分析 项目的战略发展方向 规划的使命——种种的理由让我们不得不认真地对待项目地块，我们将通过对区域居住形态，商务形态与消费形态的研究，结合地块自身条件来寻找适合我们的战略发展方向 颂唐观点——对本地块价值的理解 在区域房地产现状中 寻找项目地块的价值 区域房地产现状理解 地块价值的战略理解 项目发展市场定位 典型项目启示 区域市场分析 供需分析 价格走势 品牌升级 市场潜力 重点个案分析 个案分析 推广手段 客群分析 生活习性 项目 体量（㎡） 容积率 建筑形态 开发商 开盘时间 项目进度 绿地·原盛国际 38万 2.5 写字楼 商业、酒店 老街坊 2008.3.15 尾盘 美盛中心 16万 写字楼 商业、酒店 美盛地产 未定 奠基 绿地·新客码站前广场 37万 7.2 办公、SOHO 酒店、商业 绿地集团 未定 售楼处在建 中豪·汇景湾 33万 3.5 高层住宅 中豪置业 未定 前期预约 高速·奥兰花园 45.6万 3.2 小高层 多层、高层 办公、商业 高速地产 2009.12.19 热销 SOHO新干线 3.6万 3.48 小高层住宅 商业 百利地产 2009.12.27 尾盘 中央特区 70万 3.33 高层 客属地产 2009.4.18 热销 东方鼎盛时代 23.6万 2.36 小高层 高层 东方鼎盛 未定 前期预约 聚龙城德国印象 10万 3.58 高层 多层 聚龙置业 2008.4.26 热销 区域市场特征：区域市场云集了郑州现阶段较为代表性的楼盘，综合性项目占据了一定的比例，也代表了该区域房地产市场发展的趋势，大量的品牌开发商的成功导入推动了品质和价值的提升。高铁商务区成为了郑州房地产开发最活跃的区域之一。而之前的良好规划和宏观经济的持续向好，使得投资和二次置业行为在近1-2年内集中爆发，使得市场需求猛增；但投资行为的增长，导致了区域许多楼盘的人气不足。 区域房地产市场呈现供需两旺，居住形态升级加速 区域房地产现状理解 典型项目启示 区域市场分析 重点个案分析 供需分析 区域房地产现状理解 典型项目启示 区域市场分析 重点个案分析 价格走势 2009年郑东新区商品房整体成交均价长期稳定在5000—6000元/㎡区间，市场长期呈供不应求关系，销售量波动较小，除年初1、2月份销量偏低外，全年大部分月份销售量在12.5万㎡以上。 量价持续上升的杠杆效应将促成“富人区”的形成， 同时也引领了郑州高端消费的方向！ 土地供应紧缩、地价上涨、片区区域价值提升； 市场需求旺盛，供应仍显不足； 人口大省的单核城市对周边地市的“首位”效应吸引； 以前房价基数不高； 房地产水平高速发展； 预计这一增长势头会持续发展！ 房价持续走高的原因： 区域房地产现状理解 典型项目启示 区域市场分析 重点个案分析 品牌升级 大量外地开发商进驻郑州也从另一方面说明郑州房地产市场发展向好； 郑州未来随城市扩张进程的加快，城市的吸聚力将进一步加强，外地客户置业趋势仍将持续加强。 随着郑东新区建设展开，外地的国内知名开发商如“天津顺驰”、“浙江绿城”、“上海绿地”、“奥园”、“上海中凯”、“升龙”等陆续进入郑州市场 外地客户受郑州省会城市良好城市配套的吸引，外地购买构成郑州房地产购买力的半壁江山，占到5成以上 购房人群渐趋年轻化，购房观念开始转变。 外地一流开发商的进驻拉高郑州市场的整体水平，带来新的开发理念，奠定郑东房地产开发在郑州的整体地位。 品牌开发商的进入大大提升人们对居住环境的要求 郑东新区 富人区 转移 老城区 区域房地产现状理解 典型项目启示 区域市场分析 重点个案分析 市场潜力 居住形态的转移与富人区的形成 随着郑州城市的东扩，郑州的居住形态发生变化，人口正在转移，其中郑东新区正利用其价格的门槛逐渐向高端居住区发展。 项目向住宅与商务发展具备可行性 项目地块若以普通住宅和商业为主要发展方向，可行性较高但对区域贡