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房地产经济 讲课人：李敏纳 （电话 第1章 房地产、房地产市场与房地产业 1.1.1 房地产的概念 房地产的概念应该从两个方面理解： 房地产是一种客观存在的物质形态 作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。 房地产是一项法律权利 房地产本质上是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权幻灯片 29、租赁权等。 1.1.1 房地产的概念 房地产在国际上被称为不动产 指不能移动的物体，移动后改变了原来的性质、形状，失去原有的价值。如土地、建筑物和构筑物等。 房地产在香港被称为物业 1.1.2 房地产的分类 房地产最基本的分类是按其构成分为土地和房屋两大类。 土地的分类 按土地的开发程度 生地、毛地、熟地幻灯片 30 按是否具有建筑用途 建筑用地、非建筑用地 按是否与城市经济紧密相连 农村用地、城市用地幻灯片 31 1.1.2 房地产的分类 房屋的分类 按建筑结构不同：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、转木结构、其他结构 按功能用途不同：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体和娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（综合楼）等8类。 按价格构成不同：商品房、微利房、福利房、成本房、优惠价房（我国特有的分类方法） 按所有权归属不同：公房、私房 1.1.3 房地产商品的特征 位置固定性：土地及附着其上的建筑物不可移动 异质性：没有两宗完全相同的房地产 使用长期性：建筑物的寿命可达数十年甚至上百年，正常情况下建筑物很少发生倒塌，只是会被拆除。幻灯片 33 投资大量性：房地产开发建设需要巨额投资，在我国大城市，地价和房屋的建筑安装工程造价都很昂贵，决定了投资房地产商品将要付出巨大的代价。 保值增值性：土地的不可再生与人口不断增长对土地需求的日益扩大，导致房地产价格的总趋势是不断上涨。 1.1.3 房地产商品的特征 价格易受周围环境影响：房地产价格除与自身质量有关外，主要取决于其位置和周围环境，受邻近房地产用途和功能及周围社区环境的影响。如在一栋住宅楼旁兴建一座工厂，会导致该住宅楼的价值下降。 易受政策的影响：任何国家基于社会经济发展和公共利益的需要，都要对房地产做出某种限制，包括对房地产实行强制征用或收买。 变现性差：由于把握房地产的价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此房地产很难迅速无损地转换为现金。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。 1.2.1 房地产市场的含义 1.2.2 房地产市场的结构 房地产市场的构成要素 房地产市场主体(供给者、需求者、政府管理部门) 房地产市场客体（房地产） 为市场交易提供服务的中介机构 1.2.2 房地产市场的结构 1.2.3 房地产市场的分类 可以从多个角度对房地产进行分类。 按市场运行层次可分为房地产一、二和三级市场 按用途需要可划分为住宅市场、办公楼市场、商业用房市场等。 按市场交易客体可分为土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场。 1.2.3 房地产市场的分类 房地产一级市场 又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。由国家垄断，包括土地征购市场和土地批租市场。 房地产二级市场 主要是房地产增量市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。(包括房地产转让、租赁、抵押和信托市场) 1.2.3 房地产市场的分类 房地产三级市场 主要是房地产存量市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。(包括房产租赁、买卖、调换、典当幻灯片 34、按揭、拆迁、租售后服务和物业管理市场)。 1.3.1 房地产业的含义 房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的产业和部门。 房地产业经济活动贯穿于生产、交换、分配和消费诸环节。 房地产投资开发属于生产过程。 房地产市场交易既属于交换或流通过程，也属于分配过程，如住宅通过市场购买进入家庭使用，实现工资分配中属于个人的住房消费资料分配。 房屋使用过程中的物业管理（房屋养护、维修、绿化等服务性管理）属于消费过程。 1.3.2 房地产业的构成 房地产投资开发业 房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。经营方式包括取得土地、建造房屋然后销售，将土地（生地、毛地）变为建设熟地后转让，购买房屋后出租、购买房屋后出租一段