第五章_房地产投资分析基础分析报告.pptVIP

第五章房地产投资分析基础 第一节 现金流量的构成 一、现金流量 1.现金流入 在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流入.（销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入）2.现金流出 在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流出.（土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金）3.现金流量 现金流入与现金流出统称为现金流量.4.净现金流量 同一时点上的现金流入减去现金流出 二、投资与成本 （一）广义投资与成本的概念 投资 投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量货币与实物，经营某项事业的经济行为。 分固定资产投资和流动资金投资 成本 为达成一事或取得一物必须付出的代价。 成本包括生产成本和销售费用。 （二）房地产投资分析中的投资与成本 房地产投资项目中投资与成本的特点 房地产开发项目中总成本的构成 三、经营收入、利润和税金 (一）经营收入 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 (二）利润 经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润） 期间费用=管理费用+销售费用+财务费用 （三）税金 第二节 资金的时间价值与等值计算 一、 资金时间价值的概念 资金投入经济活动后随时间的推移所产生的增值或利润。 研究目的： ① 解决不同时间资金的可比性问题； ② 正确评价由于时间因素产生的经济效果。 资金时间价值的理解： ① 将资金用于某一项投资，由资金运动可得到一定的收益或利润，即资金增了值。这个增值就是资金的时间价值。 ② 如果放弃了资金的使用权，相当于失去收益的机会，也就相当于付出了一定的代价。这种代价，就是所谓的利息，也是资金的时间价值。 二、利息和利率 1.利息：指通过银行借贷资金，所付或得到的比本金多的那部分增值额； 2.利率：在一定的时间内，所获得的利息与所借贷的资金（本金）的比值。 三.计息方法 1. 单利计息 所谓单利既是指只按本金计算利息 本息和：F = P(1+ni) 利息： I = Pni 式中：F — 本息和； I — 利息； P — 借入本金； n — 计息期数； i — 每期利率 。 2. 复利计息 是指不仅本金计算利息，利息到期不取出也要计息。 本息和：F = P(1+i)n 利息： I = F - P 四、名义利率和实际利率 名义利率：周期利率乘以每年的复利周期数。 实际利率：考虑资金的时间价值，用周期利率计算的年利率。 讨论 (1)一年中只计息一次，m=1，i=r (2)一年中计息多次， m＞ 1，i ＞ r (3)一年中无限次连续计息，m→∞，i=？其中： 例题 名义利率r=12%,求每年计息一次，每半年计息一次， 每月计息的实际年利率为多少？ 作业 1.天海公司欲购置1台自动化设备，需资金10万元，可使用10年，期满无残值，估计该设备每年可为企业增加收益2万元。若购置设备由银行借入，银行借款年复利率14%，试问此项购置方案是否可行？ 解：根据题意，本题为等额支付系列情形中已知A求P，现金流量图为： ? 首先计算10年总收益折成现值究竟是多少，然后再拿它与原投资额比较。 其计算公式为： P=A（P/A,i,n） =2(P/A,12%,10) 查复利系数表得（P/A，14%，10）=5.650 则P=2×5.650=11.30万元 由此可见，10年的总收益现值为11.30万元，大于原投资，故此投资方案是可行的。 2.大通公司一投资方案，款项需由银行借入，第10年末全部建成，借款本利和为5000万元人民币，如果年复利率为5%，那么从现在起，每年末公司应筹集多少钱作为偿还基金。 解：根据题意，本题为等额支付情形中已知F求A，现金流量图为： ? ? 计算公式为 A=F（A/F,i, n） =5000(A/F,5%,10) 查复利系数表得（A/F，5%，10）=0.0795 则A=5000×0.0795=397.5万元 答：该公司每年末需筹集397.5万元才能如期偿还债务。 3.若复利率为年利率8%，要使自今后第三年末可提取5000元，第八年末可提取10000元，第十年末可提取9000元，三次将本利和提取完毕，问： 1）应一次存入多少元？ 2）若改为前五年筹集这笔