东莞中原—汇盛写字楼提案报告(市场篇、客户篇)20100105-OK资料.pptVIP

项目整体情况 地块分析 城市交通分析 区域形象和配套良好,如何充分挖掘项目潜质，建立自身的价值体系？ 项目经济指标: 总占地： 6896.25㎡ 总建面：36022.94 ㎡ 地上建面： 31294.25 ㎡ 容积率： 4.5% 东莞写字楼主要分布在莞城区、南城区，且位于商业旺区和重要路段； 近期东莞写字楼供应将集中在中心区CBD附近 东莞写字楼的发展阶段分析 中心区写字楼租赁状况分析 东莞写字楼现状小结 大朗写字楼客户分析——按使用经历 东莞写字楼客户分析——与大朗产业链相关 大朗写字楼客户研究结论 大朗写字楼现状小结 大朗产业结构 2008年，大朗镇有工业企业5000多家，其中年产值超亿元的工业企业34家。外资企业495个，既有三星、庞巴迪等世界500强投资企业。 现有装备制造业企业500多家，涉及数控机床、自动化机械、精密模具、注塑辅助设备等领域。大朗拥有一批装备制造龙头企业， “一园三区”的思路，规划 建设三大创意区：依托毛织 贸易中心，以大朗为中心的 产业集群内，有近万家毛织 企业，成了完善的产业配套 标检、美国钜邦家具、信安达档案管理。药品10多个行业，100多家物流企业，银行、保险、证券等金融机构15家，五星级酒店1家，四星级酒店3家；全镇有综合性商场15家， 定性定向潜在目标客户分析 在第一轮市场研究过程中己经有写字楼客户呈现出特征 但是，定量的数据分析无法清晰描述客户的置业决策过程。 在第二轮的客户研究方法上， 我们选择了定向、定性深度研究方法， 即在圈定目标客户群的基础上，选择汇聚目标客户群注意力和消费力的趋同项目，进行全面深入的定性研究，去了解客户的投资观、关注点、经历等系列特征，借此概括出目标客户的置业决策流程及各关键环节的影响要素。 定向访谈样本选择依据：目标客户财富阶层涵盖广度。 研究重要方向：依据本项目特性决定了客户群的方向定性和定向。 研究重要提示：深圳客户的典型投资特征、有东莞本地客户群的特征，因此，本次研究将区分深圳客户与东莞客户、投资客及使用客户。 客户审视 〓“永远不变的是变化！” 2009年的市场一直在变化，购买写字楼的客户变得活跃； 〓 针对最新的形势，挑选同类型物业，有针对性寻找目标客户进行针对性的调研； 〓 从深圳和东莞两个角度来为项目的打造提出参考和依据。 本次研究目的和要求 研究内容 目标客户目前办公状态及购置写字楼的关注因素。 目标客户对写字楼各环节的详细感受。 目标客户对写字楼附加值必要性的认识及了解附加值增值因素。 客户需求理解 ■ 客户分类及特征描述 ■ 产品必备和增值要素 ■ 产品定位的关键指标 客户调研说明 研究目的： 1. 更准确地定位项目和客户 2. 找到主力产品必备和增 值要素 研究要求 对客户以及产品进行细分 得出更加有针对性的结论 客户审视 调查对象 购买此总价物业住宅的客户； 毛织市场私营业主 纺织业相关人员 现写字楼租用客户 大朗产业链相关企业公司 小企业主； 新莞人私企老板 中原松山湖、大朗、常平、城区在售高端客户群 本地原居民 调查内容 包括购买产品类型、购买驱动因素。 样本量 抽取项目４个，全部为大朗、松山湖、长平、城区及临近深圳区域的在售项目的客户。 客户：指可承受总价在此限定范围内的高端客户群体； 来源：东莞中原大朗地盘资源、深圳中原二、三级市场资源 ； 将针对高端客户的置业特性进行研究 楼盘选取标准： 选取标准为松山湖总价100-1000万元高端物业,包括深圳高端客户、虹溪诺雅、长城世家,区域内项目凯悦美景花园、金莎花园同区域写字楼现正使用客户等做参照， 重点区域： 深圳：福田、南山 东莞：大朗、松山湖、常平、城区； 数据来源： 本报告所有楼盘数据，除有特别注明外，均来自于中原品控中心基础资料库、中原数据中心、东莞中原数据研究部、深圳市统计年鉴、东莞市统计年鉴、深圳国土与房管局、东莞国土与房管局 研究范围界定 客户审视 客户结构是向外延展的：投资客户的范围已经扩展到写字楼之外的住宅和商业的投资客户； 楼盘选取原则 研究范围界定 消费者调查 离深圳近、性价比、升值潜力 叶先生，企业主，42岁 已婚，在深圳已经购置一套住房，并在南山区投资一间商铺；同时考虑到东莞的房价比深圳便宜很多，也适用于投资写字楼，除考虑价格外，对升值潜力非常关注。 汪小姐，美景大道商铺主，45岁 　　东莞的房价比深圳的房价便宜，考虑在东莞置业品质较好的写字楼投资，离深圳比较近。购房的主要考虑因素是地理位置、性价比和升值潜力。 我们的采访团队 来自投资客户的声音 客户审视 曹先生，毛织市场私营企业主，48岁 店铺主要靠买家上门采购，并进行大量批发及零