小产权、二手房合同.docVIP

先界定一下小产权的含义：本文中提到的小产权房是指“在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也叫做乡产权房的房产。” 　　在商品房价格飞涨的今天，小产权房也如雨后春笋般地越盖越多。很多人动心于小产权住房优惠的价格，又在销售人员“若干年内可以变成大产权”的承诺声中购买了小产权房。谁都希望买到价格实惠的房子，但是现在购买小产权房无疑是一场赌博。而在这场赌博中，您输得起吗? 　　可以这样讲，在现阶段的政策下，小产权就是无产权。而无产权住房一旦产生纠纷，购房者的权益会其因买卖行为无效而难以得到保障。所以，购买小产权房请慎重，因为购买小产权的交易行为本身就不合法，所以没有得到法律保护的可能。实际上，已经有过很多实例可以证明这点了。 　　最近一段时间，一些朋友总是问我购买小产权住房存在哪些弊端。怎么才能规避购买小产权住房的弊端。说实话，规避弊端的方法我也没有，因为国家还没拿出一个解决小产权住房问题的管理办法。但购买小产权住房一定要慎之又慎，能不买尽量不买。 　　购买小产权房存在的弊端： 　　1、小产权房产没有国家颁发的房产证。 　　无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。 　　2、小产权住房无法上市流通。 　　由于小产权住房没有国家认可的房产证明，所以不具备进行房产转让、处分、收益和继承等权利。 　　3、小产权房产无法过户。 　　由于小产权房产本身就不具备相应的产权，所以也不具备过户的权利。 　　4、小产权住房没有占地补偿。 　　遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时，小产权房主只能得到很少或无法得到相关的补偿。因为该小产权占有的土地属于当地村委会或乡政府所有，补偿款会直接划给当地村委会或乡政府。 　　5、小产权无法办理银行贷款。 　　因为办理贷款买房需要以该房屋的产权证办理抵押登记手续。没有国家出具合法产权证的房产银行的不会放款的。 　　6、户口无法迁入。 　　由于购买小产权住房无法迁入户口，所以购房人及其子女无法获得当地的免费医疗和义务教育资源。 　　7、政策的不确定性。 　　由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理决定，使我们无法预知的风险明显加大。抱有法不责众的心态是不恰当的，因为购买小产权住房的人群相对于购买合法房产的人群来讲还只能算“小众”。国家出台相关政策时不得不对“大众”的利益进行考虑。 　　说了这么多购买小产权住房的弊端只是为大家提个醒。就我本人而言，还是希望已经购买小产权住房的人们有一天能够获得大产权。毕竟大家的收入都得之不易，毕竟每个人都需要一个家。 土地是集体土地,今后也可能上市交易,要补交土地出让金和政府规费本人得知一房源，虽未看房，但一般情况还是比较满意的，但是联系了房主之后，对方说“集体房产证不能转户”。之后我也询问了同事、朋友，他们说法不一，有的说，不能转户很麻烦，曾经有一个没有转户的买主，在买到房子之后被政府列入拆迁范围，并得到赔款，结果那个卖房者返回来要房子，结果买主把政府拆迁的赔款和利息都赔给了卖主。也有的说，只要到当地村委签下合同，并让邻居签字认可后到派出所备案，房子就名正言顺归于自己名下。本人对这方面的知识知之甚少，所以想请教各位。同一个村可以的这叫做土地使用权流转不是同一个村的以后很麻烦的而且你也卖不出去的将来除非碰到好买主 金牌大壮 回复时间：04-09 11:27 现在对于小产权房的一般定义是：一，按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。 二，按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。 第一种小产权还好，第二种是完全不受法律保护的。等于你花钱在租房 购买小产权房会有什么风险：法律风险，前面已经详细论述了由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得