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房地产市场调查与分析 (5) 便利抽样 按最方便的方法进行抽样，如街头拦截法、空间抽样（方位选择法）是典型。 优：操作难度小，降低成本，进度易控制，访问成功率高。 缺：样本选择随意，误差较大。 适于非正式研究,预实验等。当差异不大（均匀分布）时也可获得具有代表性的结果。常与随机抽样联合运用。 (6) 判断抽样 依据调查研究者对总体的认识等主观因素或调查目的等,从总体中选择调查对象的一种方式,依需要主观判断后抽取样本。 ? “判断”包括两个主要内容:一是判断总体的特征如规模,结构等,二是判断拟调查的对象对于总体的代表性,如是哪种类型的典型。注重偏差控制,比任意精度高。典型调查是代表。 优：当调查者有较强的判断能力且忠于工作时，可提高效率及样本代表性。 (7) 配额抽样 (定额抽样、计划抽样) 依据一定标志对总体分层或分类后,从各层或类别中选取一定比例的调查对象的方法。配额指对划分出的总体各类型都分配给定的数量而组成调查样本。类似分层抽样只是并不要求相等的结构比例,实质上是分层的判断抽样。是商业调查中常用的方法。 优：提高效率及样本代表性。 缺：样本寻找难度加大，增加成本。 30 70 20 30 50 国企职工 公务员 女 女 男 高中及以下 男 大专及以上 教师 文化程度配额 性别配额 职业配额 (8) 滚雪球式抽样 在稀疏总体中先找到一个符合条件的受访者进行调查，然后由其推荐其他符合条件的人。 1.4.1.4 设计调查问卷 市场调查问卷的基本特征：概括为“四易”。即易回答、易记录、易整理统计和易辨别回答真伪 Ⅰ 问卷的格式 Ⅱ 问卷设计流程 Ⅰ 问卷的格式 ① 问卷的标题 ② 说明信（身份与目的明确，声明尊重隐私，保持中立，简洁朴 实，讲究严肃。 ③ 填表指导（填写方法，注意事项，问卷回收时间、方法，随机数表等） ④ 被调查者背景资料（性别、年龄、职业、职位、收入、婚姻状况、爱好等） ⑤ 调查内容 ⑥ 编码 ⑦ 调查过程记录（访问员姓名、编号，被调查者联系方式，调查地点，调查开始和结束时间，被调查者合作情况，理解情况和对下次调查的参与态度） Ⅱ 问卷设计流程 (1) 决定问卷类型及调查方式 (2) 决定问卷内容 (3) 决定每个问题的形式 针对每个问题所涉及的信息内容，决定应当采用什么形式的题目来进行询问。按照问答是否规范可分为开放题与封闭题 按照问题形式可分为选择题、排序题、填空题、双向列联表 (4) 决定每个问题的措辞 决定问题措辞时的原则: a. 使用简单词汇；b. 避免模棱两可措辞； c. 避免诱导性措辞； d. 避免隐含的假设；e. 避免双重回答问题。 (5) 确定问题顺序 (6) 确定问卷的制作形式 当问卷的逻辑形式已经确定之后，在这一步骤中需要确定问卷的物理形式，即最终的排版形式及印刷形式。在问卷制作上需要注意的内容有： a. 版面严肃 b. 清晰美观 c. 纸张精美 (7) 试访问 最初的内部试访问 少量真实样本访问（真实的访问人员） 在试访问中需要了解下列信息： 问题措辞是否得当：包括访问员宣读时是否困难、受访者是否能够准确理解、是否可能出现诱导或者引起受访者不悦，等等。 问题选项是否完全。 问卷长短是否合适。 房地产市场调查问卷有针对物业的调查问卷（例：楼盘详调问卷）和针对消费者的调查问卷。 1.4.1.5 房地产楼盘市调详表 如何填写楼盘市调详表 1.4.2 正式调查 1.4.2.1 访谈调查法 1.4.2.5 文献调查法 1.4.2.4 实验调查法 1.4.2.3 观察调查法 1.4.2.2 专家调查法 1.4.2.1 访谈调查法 Ⅰ 个别访谈调查 Ⅱ 座谈会 Ⅲ 电话访问调查 Ⅳ 留置问卷调查 Ⅴ 邮寄调查 Ⅰ 个别访谈调查 （人员走访 ） 优点：应答率高，可使用长问卷〈10min，6页，1.5小时〉；可追问复杂问题；直接出示道具及刺激物；可获得非语言性资料；可记录自发性问题〈会有意外收获〉；问答顺序可控；环境可控（可确保独立而无第三者在场）。 缺点：匿名性差：易因访问人员外表、语调、措词、方法、环境、气候等造成误差（应答误差）；缺乏对访问过程的内在控制；周期长、费用高。 Ⅱ 座谈会