15房地产估价的概念祥解.pptVIP

1.5 房地产估价的概念 1.5 房地产估价的概念 1.5.1 对房地产估价的基本认识 1.房地产估价的含义 （1）专业估价与非专业估价的不同 非专业估价是任何人都可以做的。 专业估价时专业人士、专业机构、专业意见、具有公信力、有偿服务、是一个行业。 1.5 房地产估价的概念 区别： ①由专业人员和专业机构完成 ②是一种专业意见 ③具有公信力 ④实行有偿服务 ⑤承担法律责任 1.5 房地产估价的概念 （2）房地产估价的概念 房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关意见的活动。 1.5 房地产估价的概念 分析：即价值分析，主要是指对影响估价对象的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析，对房地产估价对象所在的房地产市场状况的分析。 1.5 房地产估价的概念 测算：即价值测算，主要是指利用有关数学公式或者数学模型和数据，对估价对象价值进行计算。 判断：即价值判断，主要是指房地产估价师根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终的判定。 1.5 房地产估价的概念 （3）估价与评估的异同 估价：专指对价值进行评估。 评估：不仅限于对价值进行评估，还可以查验某人、某物或某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 1.5 房地产估价的概念 房地产评估不仅包括房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估。甚至可以包含房地产制度政策评估等。 1.5 房地产估价的概念 （4）国外和港台地区对房地产估价的称谓 美国：Real Estate Appraisal ，将Appraisal 定义为得出一种价值意见的行为或过程。 英国：Property Valuation 日本和韩国：不动产鉴定 香港：物业估值或物业估价 1.5 房地产估价的概念 2.房地产估价的本质 （1）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格 价值（value）：是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格变动的中心。 价格（price）：是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到得事实，它因人而异，时高时低。 1.5 房地产估价的概念 （2）房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价 估价：是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。 定价：是相关当事人自己的行为，如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等。 1.5 房地产估价的概念 （3）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 房地产估价是房地产估价师以“房地产价格专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点。 估价结果是一种专业意见，而不应视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。 1.5 房地产估价的概念 虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价机构和估价师可以不负任何责任。 可以把估价专业意见的作用分为性质不同的两类： ①咨询性或参考性 ②鉴定性或证据性（承担法律责任大） 1.5 房地产估价的概念 （4）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内 （5）房地产估价既是一门科学也是一门艺术 1.5 房地产估价的概念 3.房地产估价的必要性 （1）专业估价存在的基本前提 ①独一无二 ②价值量大 1.5 房地产估价的概念 （2）房地产需要专业估价 真正需要专业估价的，主要是房地产、古董、名家艺术品、珠宝玉石、矿业权，以及某些无形资产和企业整体资产。 1.5 房地产估价的概念 （3）房地产估价在估价行业中占主体 ①房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。 ②房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。 ③房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。 1.5 房地产估价的概念 1.5.2房地产估价的要素 1.估价当事人 （1）房地产估价人员 指经过房地产估价人员相应职业资格考试或认定、互认，取得相应职业资格证书并注册生效，专门从事房地产估价活动的人员。 1.5 房地产估价的概念 职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。 专业估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。 要求： ①具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价能力的要求。 ②具有良好的职业道德。 1.5 房地产估价的概念 职业道德： ①应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价。 ②应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务。 ③如果感到自己的专业能力有限而难以对某一房