资产评估课件(23最新版)祥解.ppt

资 产 评 估 课程内容 资产评估方法 机器设备评估 房地产评估 建筑物及在建工程评估 土地使用权评估 无形资产评估 长期投资及其他资产评估 流动资产评估 企业价值评估 资产评估报告 评估主体 资产评估机构和相关人员 评估客体 被评估的资产 评估依据 对被估资产定价的依据 评估原则 内在行为规范 评估目的 资产交易业务本身 经济行为的特征 评估价值类型 对资产价值的质的规定 评估方法 具体技术和手段 评估程序 工作顺序 三、市场法评估建筑物程序（续） 1、双百分法（此法与前P158”打分法相似“） 方法：分别算出”待估建筑物“与”比较案例“的积分（积分等于评分与权重乘积之和），再进行修正； 2、十等分法（与双百分法类似）（了解） （五）区域因素修正（P175）（类似市场法评估土地价格方法） 注意：区位因素对不同用途房地产的重要程度（P174）（重要） 商业、工业、住宅等不同用途房地产，其评估价格的主要影响因素不同，具体参见P174； 建筑物评估方法——市场法 建筑物评估方法——市场法 例题： 某待评估商业建筑物与参照物商业建筑物相比而言，其地段要好，由此引起待评估商业建筑物的价格比参照物价格高20%，则地段因素修正系数为( ) （2011.10模拟题）A. 100/120 B. 120/100 C. 80/100 D. 100/80 例题：在建筑物评估中，影响建筑物价值的决定因素是( ) （2011.4） A、物理因素 B、环境优劣 C、经济地理 D、新旧程度 例题：运用市场法评估建筑物价格时，个别因素修正的方法主要采用（ ）（2009.7） A．经验判断法 B．售价调整法 C．价格指数调整法 D．环境成熟度修正法 例题：对于商业房地产来说，决定其价格的根本区域因素是（ ） A．风景好坏 B．交通设施条件C．地段 D．居民的职业构成（2009.7） （五）区域因素修正（P175）（类似市场法评估土地价格方法） 3、环境成熟度法 具体方法：找出待估建筑物达到交易案例建筑物同等环境成熟度所需要时间，其复利现值系数就是其修正系数；（画图展示） （六）个别因素修正（P176）（方法与市场法评估土地价格相似） 注意：土地与建筑物个别因素的区别（P176）（重要） 1、影响土地价格的个别因素：（1）微观位置（具体位置）；（2）面积；（3）正面宽度；（4）临街深度；（5）形状；（6）地势 ；（7）地质情况；（8）土地使用年限； 2、影响房屋价格的个别因素：（1）面积、构造、材料；（2）房屋的成新率；（3）房屋的装修、设备标准；（4）房屋的朝向；（5）施工质量等； 建筑物评估方法——市场法 建筑物评估方法——残余估价法（P180）（重点） 一、含义 指建筑物及其所占用土地合并计算收益（即（1）房地纯收益），利用收益法外方法（2）求得土地的价格及土地纯收益，再利用房地纯收益扣除土地纯收益，（3）即得到建筑物纯收益，（4）再利用建筑物还原率计算得到建筑物价值； 说明：上述“土地纯收益”计算，一般是以市场法或成本法： 1、计算土地价格； 2、再用土地价格乘以土地还原率，计算土地纯收益； 说明： 1、上述“房地产纯收益”为客观收益，排除人为等因素的“实际收益！ 2、本法与P132 收益法评估土地价格中“确定土地收益额”方法类似； 二、本法相关公式 说明：公式（4）（5）中分母称为建筑物还原率也称建筑物资本化率； 建筑物评估方法——残余估价法（重点） 例题：如果某房产的售价为2000万元，其中建筑物价格为800万元，地价为1200万元，该房产的年客观纯收益为136万元，建筑物的资本化率为8％，则土地的资本化率最接近于( 2009年7月 )A．6.0％ B．6.8％ C．7.5％ D．8.0％ 例题：运用残余估价法评估建筑物价格的主要前提条件是（2008年4月） A．建筑物用途合理 B．建筑物使用强度合理 C．建筑物具有客观收益 D．建筑物使用状态合理 （P180） 例题：引起建筑物实体性贬值的原因有（ ）A．建筑物自然老化 B．建筑物的使用磨损C．自然灾害引起的建筑物功能减弱 D．人为破坏造成的建筑物功能减弱 E．建筑物存在设计上的