2014年苏州市房地产市场分析报告资料.docVIP

苏州市2014年房地产市场分析报告 江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所 2015年1月 目 录 一、房地产市场综述 1 二、苏州市宏观经济概况 1 三、行业重大政策 2 （一）国家宏观政策 2 （二）地方政策法规 4 （三）政策展望 6 四、市场表现 7 （一）土地市场分析 7 （二）房地产市场分析 13 五、2014年市场展望 16  一、房地产市场综述 2014年随着地方政府和央行密集出台了取消房地产市场的限购、限贷以及降息等政策，虽然市房地产开发运行年内略微波动，但总体没有出现大的起落变化。2014年全市房地产开发市场呈现平稳发展态势，房地产开发投资持续保持高位增长。 ?1.开发投资持续高位增长。2014年市房地产开发投资完成1764亿元，同比增长19.6%，年内始终保持15%以上的增速，比上年提升2.8个百分点。其中住宅投资完成1304亿元，同比增长27.7%，增速比上年提升7.9个百分点。房地产开发投资占全社会投资的28.3%，占比较上年提高3.7个百分点。 ?2.商品房施工面积平稳增长。2014年市商品房施工面积为10909万平方米，同比增长13.7%，增速比上年回落0.5个百分点；其中住宅施工面积7652万平方米，增长11.6%，增速比上年回落1.6个百分点。 3.商品房新开工面积增速放缓。2014年市商品房新开工面积为3140万平方米，同比增长1.4%，增速比上年降低48.9个百分点；其中住宅新开工面积2210万平方米，增长1.3%，增速比上年减低54.9个百分点。 4.商品房竣工面积持续下降。2014年市商品房竣工面积为1527万平方米，同比下降9.8%，降幅比上年扩大2.4个百分点；其中住宅竣工面积1129万平方米，同比下降8.0%，降幅比上年收窄3.4个百分点。 2014年影响苏州房产市场重点政策一览表 政策 类型 时间 措施 政策要点 国家政策 2014年4月17日 养老服务设施用地指导意见 保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理，大力支持养老服务业发展。意见明确养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限最高不超过50年。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。 2014年9月30日 关于进一步做好住房金融服务工作的通知 对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。 2014年11月22日 下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。 地方 政策 2014年1月29日 关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知文件规定对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年冻结期内不得销售、抵押和转让同时针对商业地产领域普遍存在的“售后包租”现象进行了全面的禁止。苏州五大区全线取消限购，90(无社保)全款都可以购买苏州房源以往外地户口无社保被卡窗口的也均予以放行。 总体来看，苏州住宅市场整体成交形势良好，虽然2014年第一、二季度市场表现不佳，加上全国楼市不景气的影响，住宅库存压力甚至一度超过了08年经济危机时候，但是政府的救市政策不断出台，加上苏州市区本身良好的产业结构及强大的购买力，保证了苏州楼市的稳定性，尤其三、四季度，苏州楼市表现较高，甚至超过了去年历史的最高期。 目前苏州住宅出清周期已经降至10个月，属于稳定可控范围内，按照目前市场成交走势来看，2015年上半年市场将保持稳定，但鉴于2014年整体是以价换量为主体获得较好业绩，2015年可能开发商为了更高的利润率，极有可能会蓄势涨价，成交量将会有所减少，但整体变化幅度不大。 总体来说，2014年苏州住宅市场还算稳定，尽管上半年受全国楼市不景气的影响，苏州楼市表现力有所削弱，但下半年政府一系列救市措