79济宁火柴厂和大三角片区项目投资可行性研究报告要点.doc

济宁火柴厂和大三角片区项目 投资可行性研究报告 山东省南郊集团有限公司 2013年月日 目 录 总论 2 一、项目背景 2 二、项目简况及取得条件 2 三、可行性研究结论 2 第一部分 项目基本情况 3 一、宗地位置和交通 3 二、地块现状及交地条件 5 三、用地性质及规划指标 5 第二部分 区域房地产市场分析 5 一、济宁概况 5 二、经济指标分析 8 三、项目区域市场研究 8 四、项目区域特征 9 五、量价关系 10 六、客户构成 11 七、区域客户构成 12 第三部分 项目初步定位分析 13 一、形象定位 13 二、产品定位 13 四、价格定位 15 第四部分 项目实施进度计划 15 开发时序 15 第五部分 项目运作机构及人力资源配置 15 第六部分 经济预测及财务评价 16 一、测算假设条件 16 二、经济分析结果 16 三、财务评价指标 17 第七部分 不确定性及风险分析 17 一般性风险分析及应对策略 17 第八部分 项目优劣势分析 18 一、优势 18 二、劣势与规避措施 18 三、潜在机会 19 第九部分 结论、建议与重大风险提示 19 附表1、项目地块各项指标表 20 附表2、地块基本经济测算表 21 总论一、项目背景为实现的战略发展目标，品牌，根据战略发展目标和市场开发计划，我对项目进行了可行性研究。、项目简况及取得条件 项目简况：项目位于市市区东环境优美，交通便捷，项目取得成本：用地面积、容积率及地价元计算，项目土地成本亿元。项目取得条件：付款要求：、可行性研究结论 项目总投资约亿元，总收入亿，扣除销售税费、土地增值税后，可实现利润约亿元，实现净利润约亿元项目取得后，将落实当地政府对项目规划要求，并针对周边物业现状认真进行规划设计，做到准确定位、充分发掘项目潜力，最大程度的实现经济收益。第一部分 项目基本情况 一、宗地位置项目用地位于 项目用地东占地面积平方米，容积率为，建筑面积万平米，其中本项目至宗地交通条件如下图 二、地块现状及交地条件1、宗地现状 （1）地势情况：地平整，。 （2）地面现状：宗地。 （3）地面现有居民情况：。2、承诺交地状况 、用地性质及规划指标 占地面积平方米，具有打造成为。此外，规划建设高档商业和住宅，规划容积率.0左右，规划建筑面积约万平方米第二部分 区域房地产市场分析 一、 济宁是鲁南经济带发展的核心城市，经济发展情况在鲁南五市中位居榜首； 是黄淮地区的核心城市，经济发展情况好于苏北五市，与徐州并称黄淮双核。济宁历史文化悠久，素以“孔孟之乡，礼仪之邦”而著称，是儒家文化和华夏文化的重要发祥地之一。 济宁矿产资源丰富，已发现和探明储量的矿产有70多种。以煤为主，全市含煤面积4826平方公里，占全市总面积的45％。 2005年至2012年间，我市城市规模扩展势头明显，中心城区的规模由52平方公里增长至117.5平方公里，年均增长率为12.35%，平均每年增长9.4个平方公里。城市人口由55.7万人增长到102.4万人，年均增长率为9%，平均每年增加6.7万人。 产业优势明显，主要围绕煤化工、机械制造、生物技术、医药食品、纺织服装等“五大”产业抓关联项目建设，创建国家级煤化工产业基地。 第二产业中，重化工业是济宁市经济的核心支撑力量，煤矿产业发达，除此之外，有济宁电厂、济宁松基工程机械有限公司、山推工程机械有限公司、鲁抗集团等大型企业。 1、研究 大济宁都市圈确定为2+1型的都市经济圈，即以济宁为核心，以枣庄、菏泽为区域中心，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈，隶属于鲁西南经济带。 2、 二、 2012年，济宁市GDP生产总值3189.37亿元，比上年增长11.0%， 其中,第一产业增长4.8%；第二产业增长12.0%；第三产业增长11.3%。经济增长逐季加快、回升迹象日益明朗。其中一季度增长9.2%,上半年增长9.5%,前三季度增长10.5%,全年增长达到11%,经济运行企稳回升日显明朗。经济质量提升、三大收入同步增长。全市地方财政收入增长18.6%,城、乡居民收入分别增长13.6%和14.8%,均高于经济增长。产业结构优化、服务业占比大幅提升。工业经济回升加快,规模工业增加值增幅达到12.5%,服务业占比达到35.9%,比上年提升1个百分点,产业结构调整逐步向好发展。 2012年GDP在山东省17个地级市中排名第六，经济发展水平较好。济宁市人均可支配收入保持较快增速，在山东省17个城市中位于中等水平，居民购买能力显著增强，消费潜力较大。 三、 四、? 板块 项目名称 小高层 多层 洋房 在售项目 中部片区 龙城美墅 ※ ? ※ 龙城水景花苑 ? ? ? 和欣家园 ? ? ? 汇景园 ※ ? ? 御景园