金网络_北京天润来广营项目产品发展及营销策略（终稿）_56要点分析.pptVIP

* Who Is ARTDECO？ What Is ARTDECO？ ARTDECO具有非常悠久的历史，其起源于1925年法国巴黎现代工业装饰艺术国际博览会，是人文艺术的极致产物； ARTDECO是现代都市和奢华贵气的化身，ART DECO建筑是大都会时代背景下的产物，在纽约、巴黎等都市普遍存在； ARTDECO建筑特点： 在外立面造型上呈现出注重传统装饰与现代造型设计的双重性； 在规划平面上强调对称、均衡及艺术性； * 强调竖向线条，突出具有装饰性的对称的建筑顶部。 可结合板楼形成多头或单头顶饰。 对于高层建筑增加其挺拔感及高贵气质，对于多层建筑通过对称和韵律增加其高品质感。 ARTDECO IN 北京 ARTDECO对于北京购房客户并不陌生，其已经逐渐成为北京城市高端公寓体现高品质高形象的典型，传递ARTDECO不存在市场障碍； 东方ARTDECO的建筑特点： 世纪梧桐公寓 锦都会 棕榈泉 * 本案高层立面风格示意 * 本案洋房立面风格示意 * 本案园林景观——ART DECO园林景观 3万平米中央景观园林，塑造无与伦比的尊贵体验！ Art Deco风格园林——整体采用对称式布局，创造动态均衡构图 营造宁静、开阔、自然的景观氛围 秩序、对称、尊贵的中央景观带与亲近、自然、宜人的主题节点设置 由自由曲线和几何形体表现园林的思想与意境 以富有层次感和韵律感的艺术表现契合园林与建筑的联系 * 景观概念 * 景观意象图 * 产品构成 都市花园洋房＋高附加值观景公寓 洋房户型 6.5层—保持洋房的典型特质，实现价值最优。 电梯 以舒适、豪华为主。 高层户型 以舒适二居和经济三居为主力产品。 边缘地带设置一居，丰富产品线。 通过对竞争项目的分析，洋房在30%部分实现了物业类型的优异化；高层景观公寓以高附加值（户型创新）引领价值，实现丰富的产品线。 * 户型面积配比(不考虑廉租房) 产品类型 户型 销售面积(平米) 面积比 高层公寓 实用一居 60 5% 经济二居 75～80 20% 舒适二居 80～85 25% 经济三居 90 20% 洋房 舒适三居 130-150 10% 标准四居 150-170 15% 豪华四居 180-200 5% 舒适二居和经济三居面积比例达到45%，满足市场需求； 洋房中舒适三居及标准四居共达到25%，最大化满足改善及享受型的需求； 45% 30% * 户型分布示意 洋房 沿中央景观轴对称式布局，以舒适三居及标准四居为主力产品； 主题景观广场周边布置豪华四居产品，提供更优化的资源支持。 高层 以通透、景观视野较广的配置经济三居及舒适两居； 2-2地块设计经济两居及实用一居，实现产品的丰富性。 2-1地块 2-2地块 * 户型设计附加值 改善主流产品的空间布局，在窗、院馆、露台等空间创造更大的利用价值，实现产品的创新； 利用赠送、半赠送的空间，给予客户更多的利益点，提高市场竞争力。 错挑露台 下沉庭院 入户花园 落地飘窗 空中院馆 * 改善地下一层采光条件，提高地下空间价值，人在室内活动的舒适程度提高。 使地下一层部分面积实现一定的价值； 洋房首层附赠下沉庭院及地下室； 附加值之下沉庭院 * 开敞空间赠予业主一半面积。 如开敞阳台、入户花园、中央院馆等功能空间。业主后期自行封闭或可作为一个功能空间使用。 入户花园、中央院馆占据一定的面宽资源； 90限制下，其他实得面积的减少； 开发成本追加； 报批的难度逐渐加大。 附加值之开敞空间 * 附加值：露台花园 错层布置的“空中花园”不计销售面积 开发成本追加。 立面效果需要精心设计。 附加值之错挑露台 * 落地飘窗，高度控制在2.2m以下，不计建筑面积，具有扩大室内空间的效果。 开发成本追加。 对建筑立面风格的选择有影响。 附加值之落地飘窗 * 户型示意 入户花园 入户花园 * 高层 户型示意 * 户型设计 洋房 * 停车方式的思考 规划指标要求： 按照规划户数推算，该项目需要停车位约 3000个！ 按每个车位需要35-45平米计算，停车面积需要10.5—13.5万平米！ 若全为地下停车，建造成本大幅度增加，地下车位变现周期长，变现率较低，资金回笼受限！ 洋房区利用地坪抬高，可采用半地下停车方式。 商业广场及社区部分地面停车采用地坑式停车，增加地上停车数量。 * 停车方式的思考 +1.50m ±0.00m 洋房部分地坪抬高1.5米 * 停车方式的思考 地坑式停车：节省地面，充分利用地下空间 ； 造价约为2万—2.5万，大大降低了建造成本。 * 商业配套 人流量最大的地块西侧道路商业价值较大，可布置