科技地产：当代节能集团MOMA万万树写字楼整...要点分析.pptVIP

MOMA 万万树 营销代理篇 MOMA 万万树 物业管理篇 2009年顾问阶段 开发商与物业顾问团队的对接架构 2010年正式运营 项目管理架构设想 MOMA 写字楼 租赁代理篇 市场分析----北京写字楼市场 市场情况： 目前北京写字楼市场总存量为1343万平方米，预计在2009年和2010年，北京写字楼市场还将分别有198万平方米和92万平方米的新增供应量； 受奥运利好消息影响，北京市前三季度写字楼成交量呈上升趋势，市场租金和空置率呈现一升一降的局面； 奥运后全球金融市场大幅下挫，随着金融危机影响的波及效应，北京写字楼销售及租赁市场成交量萎缩，CBD、金融街、中关村等核心商圈的优质写字楼出现空置增加的情况，众多商业写字楼的租户收缩其扩张规模，某些租户甚至取消了其扩张计划，如微软已放弃维亚大厦6000平米的扩租计划，南洋银行等外资金融机构暂停机构扩张。 市场分析----北京写字楼市场 空置率： 写字楼整体空置率在2008年前三季度保持了稳定的下行趋势，租赁活动在奥运后也有所回暖，但考虑到未来大量的新增供应量和金融危机对外资企业的影响，整体空置率将会有所上升； 租金走势 写字楼租金水平前三季度稳中有升，但随着经济危机的波及效应愈加明显，2008年第三季度，整个写字楼市场的平均租金较上季度微幅下降；随着外资客户的数量和质量的明显下降，未来北京市写字楼市场（特别是CBD等以外资客户为主的区域）租金价格水平将出现大幅下滑。 市场展望 全球金融海啸的影响不断扩大，欧美经济衰退，我国经济增速放缓，企业对写字楼的新增需求减少，金融、IT等部分行业对写字楼的需求持续萎缩； 虽然北京房地产市场的抗冲击能力较强，但整个市场及行业风险无疑在不断加大，预计到明年上半年，北京写字楼供应较大而需求疲软，销售市场观望氛围依旧浓厚，且投资需求进一步下滑，空置率将进一步推高，市场竞争环境将更加惨烈。 东直门商圈 东直门商圈地处朝阳区与东城区交接，包括以簋街为代表的东直门餐饮商业街，东直门东部紧邻使馆区域的酒吧和特色餐饮，以及沿东二环的综合商务地产板块。 随着东直门综合交通枢纽的建成，形成了公交、地铁、机场高速铁路等立体交通网络，作为机场快轨的始发站，东直门商圈成为“国门第一商务区”，东直门商圈从交通、地块到物业，都被赋予了强劲的投资升值属性 。 2005年开始，东二环区域进入新增项目的供给高峰，经过几年的发展，特别是奥运前期东直门综合交通枢纽的建设发展，众多高端写字楼项目拔地而起。东直门区域的商务氛围日趋浓厚，目前本区域写字楼市场存量约250000平方米左右。 目前本区域甲级写字楼平均租金在5.5元/天/平方米左右，由于大多数写字楼入住时间较早，空置率较低，剩余面积的租金价格也高于市场平均价格。 项目概况 当代万国城是由北京当代鸿运房地产经营开发有限公司开发兴建的大型住宅项目，地处东直门东北角，由二环、三环和规划中连接三元桥与二环路的国宾大道构成大的交通系统，通过全方向的市内快速路可迅速到达CBD、机场、奥运村、中关村等重要区域。 项目占地12.13万平米，规划建筑面积60万平米，是二环附近少有的大型社区，项目分为南北两个区，由20余幢建筑组成，主要是板楼设计，具有户户朝阳，建筑使用率高的特点。 项目运用了多种高科技产品，具备一梯一户、能源消耗低、信息化程度高、安全保障强的特点。 ? 当代MOMA写字楼 位于南区当代MOMA社区 总建筑面积：3000㎡ 总层数：5层 电梯数：1部 遗留豪华装修 24小时水冷空调 市政供暖 项目分析 优势 文化氛围浓厚 附近三里屯酒吧街被称为：中国酒吧第一街， 北京国际时尚街区的最前沿。 传统历史文化遗迹：孔庙、国子监、雍和宫、南新仓等。 周边配套种类丰富 周边簋街、工人体育场、朝阳公园等文化消费活动地点提供独一无二的文化消费体验。 东方银座MALL、来福士广场等酒店、餐饮、银行、购物中心等为入住客户提供了较好的支持； 当代MOMA被评为“中国十大新建筑奇迹“，社区集高档公寓、酒店于一体，汇集国际文化商业长廊，艺术影院与建筑画廊，文化艺术氛围浓厚。 独栋办公 项目体量不大，适合企业总部办公模式，独立冠名； 楼体建筑设计独特，遗留装修豪华，可提包入住。 劣势 交通动线不方便 本写字楼处于社区内部，从东直门桥方向进入本写字楼必须从香河园路绕行； 从项目内外出东二环，需绕行小街桥。 内部装修不可动 本写字楼之前作为当代MOMA总部办公用喽，内部装修已成定局，且装修成本高昂，不适宜打破现有格局重新分割。 使用率偏低 本写字楼曾作为自用办公使用，设计的独特性造成目前写字楼使用面积有效使用率偏低，可办公空间小，容纳的办公人数少。 机遇 产品稀缺性 项目周边同类产品不多，项目具备一定的特色。 艺术