土地估价实习报告要点.docVIP

待建空地土地使用权出让估价报告 —水西基地H-01-04、H-01-05（1）地块国有建设用地水西基地H-01-04、H-01-05（1）地块国有建设用地29606.23㎡ ㎡ 土地权属 国有土地 土地状况 五通一平 设计用途 工业 宗地形状 规则 土地平整状况 一般 临街路状况 两面临路 容积率 》0.6，≤1.2 规划限制 中等 交通条件 便利 所处地块 H-01-04、H-01-05水西基地H-01-04、H-01-05（1）H-01-04、H-01-05（1）BA2012017,图号为536，土地使用年限为50年，规划容积率1.2，规划总建筑面积为35527.48㎡。 地理位置及周围环境、景观： 赣州位于江西省南部，赣江上游，是全国最大面积的地级市、江西省三大城市之一、国家历史文化名城、国家园林城市、全国卫生城市和中国优秀旅游城市。简称赣或虔（为了与江西省简称相区别，现多简称虔），东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州两地区。处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，也是内地通向东南沿海的重要通道之一。 估价对象位于赣州水西工业园区，工业发展前景良好，有公交经过，周围环境较好。位置详见附图。 四、估价目的 本次评估为委托方确定国有土地使用权出让价格提供参考。 五、估价时点 2013年01月20日 六、价值定义 本报告采用公开市场价值标准，即估价对象满足全部假设和限制条件目前状况下于估价时点在正常交易所能实现的公平市价。 七、估价依据 1， 国家，省，市人民政府及相关部门颁布的法律法规和政策性文件。 2、《中华人民共和国土地使用权出让和转让暂行条例》； 3，房地产估价合同 4、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》； 5、委托方提供的有关材料； 6、评估人员现场勘查和掌握的有关资料。 八、估价原则 我们按照《土地估价规范》的规定，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价工作原则， 本次估价中我们亦遵循了以下估价经济原则： 1、最有效利用原则 是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。 判断土地的最有效利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规定限制、市场要求和最佳利用程度等。 2、替代原则 是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 3、供需原则 是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 4、预期收益原则 是指估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 5、报酬递增递减的原则 是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 6、贡献原则 是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 7、变动原则 是指评估人员应把握土地价格影响因素及价格的变动规律，准确地评估价格。 总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、评估结果准确、保守评估秘密。 九、估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料，进行实地勘察和调查，根据估价对象的特点及评估目的，确定应用市场比较法和假设开发法作为本次估价的基本方法。 1，市场比较法 测算公式 市场比较法是指在求取一宗待估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、交易期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。其本公式为： PD=PB×A×B×D×E 式中：PD ——为待估宗地价格 A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数 B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数 D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数 E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数 2、假设开发法 假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。 以剩余法评估土地价格用下列公式： V=A—B—C 式中： V—待估土地价格 A—开发完成后的土地总价值或房地产总价值 B—整个开发项目的开发成本 C—开发商合理利润 十、估价结果 本公司根据估价目的,遵循估价原则,采用科学合