合富辉煌_江苏盐城文化广场发展定位报告_199p_2012年_商业中心_研究要点分析.ppt

成本导向定价法 1、成本加利润定价法 2、盈亏平衡定价法 3、目标收益率定价法 需求导向定价法 竞争导向定价法 1、竞争参照定价法 2、随行就市定价法 本项目的定价策略： 竞争导向定价法则 公寓部分 竞争参照定价法 商业部分 市场比较法 常规定价方法有： 销售价格策略 我们用市场比较法来预测本项目一楼商铺平均售价目标期望值，选取参照的项目为：中茵海华、芝林广场、百草园、温馨家园和怡景花园5个项目。 商业区域因素直接比较表 区域因素 权重 估价对象 中茵海华 芝林广场 百草园 温馨家园 怡景花园 成熟程度 0.3 100 105 104 102 102 103 交通条件 0.2 100 105 104 102 101 100 配套设施 0.2 100 105 102 101 100 101 环境条件 0.1 100 104 103 101 99 99 城市规划 0.2 100 104 103 102 100 100 小计 1 100 104.7 103.3 101.7 100.7 101 商业个别因素直接比较表 个别因素 权重 估价对象 中茵海华 芝林广场 百草园 温馨家园 怡景花园 外 观 0.2 100 104 103 99 99 98 公共装修 0.2 100 103 102 98 97 96 公建配套 0.3 100 102 102 98 96 98 园林环境 0.3 100 100 99 97 97 98 小计 1 100 102 101.3 97.9 97.1 97.6 本项目商业价格市场比较法综合修正系数表 项目名称修正因素 　 估价对象 中茵海华 芝林广场 百草园 温馨家园 怡景花园 标准报价（元/m2） 　 　 30000 20000 13000 8800 14000 交易情况修正 　 100 100 100 100 100 100 交易时间修正 　 100 100 99 98 97 98 区域因素修正 　 100 104.7 103.3 101.7 100.7 101 个别因素修正 　 100 102 101.3 97.9 97.1 97.6 本项目商业相对价格（元/m2） 　 　 28091 18921 12796 8730 13918 本项目商业价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目名称 　 　 中茵海华 芝林广场 百草园 温馨家园 怡景花园 商业相对价格（元/m2） 　 　 28091 18921 12796 8730 13918 权重 　 100% 10% 10% 35% 25% 20% 加权后的相对价格（元/m2） 　 　 2809 1892 4479 2182 2784 本项目商业销售价格（元/m2） 　 14146 　 　 　 　 　 本项目一楼商铺平均售价目标期望值为14146元/平米，取其整数14000元/平米 根据我司销售经验，项目销售底价应控制在目标期望值的80％左右。二楼商铺销售价格为一楼的30％－50％之间，我们取40％。 即一楼商铺销售底价为14000×80％＝11200元/平米。 二楼商铺销售底价为11200×40％＝4480元/平米。 公寓部分的销售底价参照盐城住宅价格制定。 商业街一层：11000元/平米 商业街二层：4500元/平米 项目销售底价建议 公寓：2000元/平米 当然我们在实际销售过程中制定销售价格还必须遵循以下定价原则 市场导向原则 以市场为准绳，遵循市场需求与价格变化的因果规律。 动态变化原则 价格制定并非一成不变，而是根据销售进度和销售业绩不断调整的过程，开始的价格制定会不断调整。 持续上调原则 价格应持续上调，幅度视情况而定，给客户形成该案升值潜力无限的感觉。 组团式定价策略 根据一期的建筑进度，我们建议以入口作为分界线，分为四个组团定价。 四组团间的定价策略遵循自东向西（自东进路向西）逐渐递减的原则。 价格调整系数 各单元商铺的销售价格根据系数来调整，系数包括： 需求系数 可视系数 楼层系数 面积大小系数 供应量系数 交通系数 停车系数 差价大幅拉开原则 由于本案体量较大，商铺位置好坏差异较大。因此建议本案在价格上实施较大差距，以此来推动较差房源的去化。 资金回笼计划（按销售底价计算） 时间节点 一期商铺 二期商铺 公寓 累计 销售比例 销售金额 销售比例 销售金额 销售比例 销售金额 累计金额 04.11.10－04.12.31 35% 3255 3255 05.01.01－05.02.28 10% 930 4185 05.03.01－05.06.30 40% 3720 40% 3720 11625 05.07.01－05.10.31 5% 465 30% 2790