2015最新CPA税法13个小税种深度总结版教程分析.doc

小税种（）房产税 计税依据与 税收优惠 征税对象： 房屋，按房屋计税余值或租金征收；房企的商品房，出售前不征，但出售前已使用、出租、出借的征（不征土地增值税）独立于房屋之外（围墙 水塔等不证） 纳税人：房屋产权所有人。 ①属于国家，集体或个人的，谁用谁缴出典的，承典人交；不在房屋所在地的或产权未确定及租典纠纷未解决，代管人和使用人交； ② 外商投资企业和外国企业 外籍个人也交 征税范围：位于城市、县城、建制镇、和工矿区的房屋，不包括农村房屋。 从价计征依照房产原值一次减10％～30％后的余额计征税率1.2% 2、房产原值包括与房屋不可分割的附属设施：如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等， 3、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。交付使用次月。 4、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： A、共担经营风险的，以房产余值为计税依据 不交营业税 B、收取固定收入，不承担经营风险，实际是以联营名义出租，由出租方按租金收入计征房产税。（有可能分段计算） 5、融资租房屋的，以房产余值计算征收以房屋为载体的不可随意移动的附属设备和配套设施，都一并计入房产原值；对于更换的设备和设施，将其价值计入原值时，可扣减原来的价值，对其中易损坏需经常更换的零配件，更新后不计入 7、对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%-30%后的余值计征；没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分，参照同类房产核定房产原值；出租的，依租金收入计征。 8、从价计征的，房产原值应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（每单位建筑面积地价*2） 9、地下建筑物：工业用途以房屋原价的50%-60%、商业及其他用途的按70%-80% 相连的视为一个整体。 从租计征：计税依据为房产租金收入，以劳务或其他形式抵付,应确定标准租金额 税率出租%（营业税3%/2 房产税4%个人所得税10% 印花城镇土地使用免）；从租12%（按年计算） 税额计算公式：从价计征：全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% 从租计征：全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%） 法定减免：（前四条同土地使用税） 1、国家机关、人民团体、军队自用的房产 2、由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。 3、宗教寺庙公园名胜古迹自用的 纳税义务发生时间： 1、将原有房产用于生产经营，生产经营之月起 2、自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起 3、纳税人委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起） 4、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起 5起 6 7、房地产开发企业自用、出租、出借，自使用或 （注：4、5、6对应土地使用税的1、2、3一模一样） 8.其他、因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末 终止房产纳税义务 发生变化的当月末 纳税地点 在房产所在地。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。 纳税期限： 房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。（同土地使用税）具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定（同土地使用税及车船税） 小税种（）城镇土地使用 计税依据与 税 收 优 惠 纳税人： 在城市县城建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人 1、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，实际使用人和代管人纳税 2土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，使用人纳税 3土地使用权共有的，双方都是纳税人分别纳税，按各自占用的土地面积纳税 实行有幅度的差别税额 定额税率。 计税依据：实际占用的 以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。2.以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税3.以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。待核发土地使用证以后再作调整4.新增：对单独建造的地下建筑用地——暂按应纳税款的50%征收土地使用税（1）取得土地使用证，按证书面积；2）