房产运营管理体系介绍精华资料.ppt

* 部门定位分析 集团职能 对应部门 管人、管线、管投资 人力资源、财务、国际业务、投资发展 立规矩、定游戏规则 集团各部门职能 检查、监督、内审 审计、法务 战略规划、计划管理 运营管理 绩效激励 人力资源 制度、标准、流程的建设与管理 ——运营管理的发展方向 * 运营管理中心的职能定位 基本工作： 计划管理部门（包括部分战略、规划管理） 过程跟踪部门（真实反映项目计划执行情况） 运营评价分析（跟踪评价项目运作状况） 附加工作： 管理流程、组织优化建设 配合内审工作的项目巡查 制度、标准、流程的建设与管理 ——运营管理的发展方向 * 业务内容 根据集团的发展战略，落实中短期发展规划（3年计划） 根据集团宏观控制项目开发节奏，组织各职能部门落实相关工作计划 实现方式 确定分年度经营指标，安排项目开发大节点 建立完善的计划管理体系 实现工具 项目基本信息，计划库 项目总体经营计划储备项目开发计划 运营管理中心的职能定位——计划管理 宏观计划管理 项目计划管理 制度、标准、流程的建设与管理 ——运营管理的发展方向 * 业务内容 工程月报 客观、真实反映项目工程进展情况 销售月报 反映项目已售、未售物业的销售情况 动态成本 动态反映项目成本控制情况 现金流量表 统计项目现金收入支出情况、计算资金占用费 运营分析月报 反映项目各方面运作情况，客观评价项目状况或风险预警 实现方式 由项目公司按标准要求上报工程月报（目前部分项目已有月报，但格式尚未统一 通过GRM系统统计已售物业情况，通过定价管理核定预计销售总额 通过目标成本、合同管理、签证及变更等成本管理体系实现 财务体系相关统计、报表 运营部门结合计划评判项目运作是否正常；结合绩效体系分析运营趋势及绩效结果 实现工具 标准化的工程月报 营销GRM 用友管理系统 用友财务管理软件 专题分析报告 运营管理中心的职能定位——过程管理 制度、标准、流程的建设与管理 ——运营管理的发展方向 * 运营管理中心的职能定位：评价分析—评价指标体系 年销售额 节点进茺 成本控制率 客服、人力、行政制度、拓展 利润总额 资金占用费 管理费用 目标利润 实际绩效 年度计划确定的绩效目标 目标利润 由项目总体经营计划确定绩效总目标 开发周期 过程影响 两套指标体系从不同的角度反映问题 相互关联需要动态跟踪 以目标利润为主的项目运作评价体系 制度、标准、流程的建设与管理 ——运营管理的发展方向 * 指标类别 指标名称 指标含义 收入指标 总销金额 项目总的收入 成本指标 直接开发成本 目标成本中的1~5项 成本指标 间接开发成本 管理、营销、财务、税费等费用 进度指标 开发进度计划 项目开发计划 效率指标 内部收益率 考虑资金时间价值的收益率指标 效率指标 资金占用率 计算项目占用集团的资金成本 应用特点 考虑了项目销售过程中的量、价配合 考量工程建设成本，透明度高：动态成本的主要构成部分 被动指标 是项目销售、资金计划的基础 较利润率指标更全面地反映了资金收益率 修正了资金真实利用效率，比内部收益率前进一步 局限性 客观评估市场因素对销售额带来的影响 成本合理分摊：受生产资料价格被动造成成本变动的评估 较难评价间接费用 通过对其他指标的变动影响总目标利润 放大资金杠杆，不利于项目管理实质提升 同上 运营管理中心的职能定位：评价分析—评价指标体系 制度、标准、流程的建设与管理 ——运营管理的发展方向 * 审计委员会 董事会 执行主席 执行董事 集团总经理 执行董事助理（集团事务） 地产部副总经理 项目部总经理（项目） IT部 IT总监 总经理助理（地产开发） 总经理助理（住宅项目） 总经理助理（商业项目） 集团事务部 营销策划部 副总经理 集团财务部 财务总监 总经理助理 （财务） 总经理助理 （