房地产规范化设计管理体系建立周柏生课资料.ppt

总的房地产运营框架图 说明及图例： 、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。 、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。 、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。 ：代表关键里程碑 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。 ：配合专业的任务。 项目立项 主体结构开工 开盘销售 入伙 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 竣工 销售管理阶段 入伙管理阶段 工程 拓展 组织项目论证 初步产品定位 营销 组织项目策划/产品、市场及客户定位研究 规划要点/规划草案 概念规划设计 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备 设计 方案设计 扩初设计 施工图设计 设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至具备预售条件 工程施工至竣工验收 销售及入伙配合 工程施工配合、销售配合及入伙配合 销售事务管理 入伙事务管理 成本 估算 测算 预算、标底、合同价 进度款、工程变更、招标采购 结算 设计流程阶段 设计流程框架图 施工图设计 建筑、 规划方案 部品 设计及 定板 扩初设计 拿地节点 概念规 划草案 概念规 划方案 方案报建 方案设计 扩初设计 施工图设计 模型研究 施工图设计指引 部品材料调研 部品材料清单 部品材料定板封样 销售配合资料 结构设计 设备选型 建筑平面 实施方案设计阶段 产品、技术创新研发 论证阶段 策划阶段 销售示范区设计 设计管理阶段 工程管理 分阶段业务流程图 设计流程框架图 一级流程: 项目投资决策论证管理阶段流程 项目设计管理阶段流程 项目工程管理阶段流程 项目营销管理阶段流程 项目入伙管理阶段流程 二级流程: 设计管理流程 设计单位选择管理流程 设计合同及付款管理流程 材料设备选型/定板/验板管理流程 设计变更管理流程 设计流程框架图 三级流程： 设计费用预算计划编制细则 设计合同编制工作细则 设计任务书编制工作细则 设计、咨询单位选择及信息管理细则 施工现场设计配合工作细则 设计关键点控制工作细则 计变更管理细则 三.2 体系建立的组成要素与核心内容 2.3.3 管理流程 主要是涉及设计职能的公司管理制度，如《地产公司设计总监管理办法》、《设计管理阶段集团对子公司监控程序》、《实施地产项目开发周期基准作业指导书》、决策分判等 三.2 体系建立的组成要素与核心内容 2.3.4 优化的流程带来的管理效率和效益 梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制 精装修管理流程与优化 三. 2 体系建立的组成要素与核心内容 2.4 计划管理 目的：理顺各项工作的衔接关系，明确里程碑点和责任归属，保障开发周期基准的有效实施，实现快速滚动的地产开发模式。 2.4.1 设计周期基准 地产项目设计周期参考基准值简图 三.2 体系建立的组成要素与核心内容 项目计划 2.4.2.1各级计划的制定方式与监控办法 2.4.2 项目总体计划下设计计划的分级控制与风险管理 公司一级计划 部门二级计划 部门月度计划 项目组周计划 三.2 体系建立的组成要素与核心内容 2.5 规范化的文件标准、技术标准及产品标准 设计管理阶段及专业的合理划分 专业：总图、规划与建筑、景观、室内、展示 阶段：概念设计、方案设计、实施方案设计、 施工图设计、部品设计 2.5.1 建立标准的基础 三.2 体系建立的组成要素与核心内容 2.5.2 设计文件的管理与模板建立 《概念规划设计任务书》 《方案设计任务书》 《住宅施工图设计任务书》 《景观概念规划设计任务书》 《景观方案设计任务书》 《景观施工图设计任务书》 《室内设计任务书》 2.5.2.1 设计文件的内容 2.5.2.1.1任务书类 三.2 体系建立的组成要素与核心内容 《概念设计咨询合同》 《建筑方案/扩初设计合同》 《建筑施工图设计合同》 《景观方案设计合同》 《景观施工图设计合同》 《室内设计合同》 《销售示范区包装设计合同》 2.5.2.1.2合同类 2.5.2.2 模板标准化 三.2 体系建立的组成要素与核心内容 2.5.3 技术标准与模板建立 《产品配置标准建议书》 《方案设计指引》及《施工图设计指引》 统一技术标准:《区域通用节点构造设计标准》及《区域 通用节点构造设计标准》 交楼