物业管理实务教程详解.docVIP

物业管理实务（复习思考题） 第一章物业项目早期介入 简述物业服务项目早期介入的含义。 答：项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段所引入的物 业服务咨询活动，物业服务企业从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣 工验收等方面提出的合理化意见和建议，以便建成的物业更好地满足业主和物业使用人的需求，方便物业服务工作的开展。 物业服务项目早期介入有哪些作用？ 答： (一)从业主使用的角度，有利于提高业主对物业的认可度 　　 (二)从物业管理角度，有利于物业服务工作的顺利开展 　　 (三)从项目开发角度，有利于提高建设单位的开发效益 简述物业服务项目早期介入的方式。 答：市场调研，物业服务企业或专业咨询机构通过对项目及周边情况进行调研，了解项目的交通、教育、医疗等相关配套情况和不利因素，综合分析、评估对项目产生的各种影响，并将结果向建设单位进行汇报说明，以助于建设单位进行项目决策。 图纸会审，是指物业服务企业或专业人员会同建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等，对图纸进行分析、论证，并提出相关建议。 对标管理，是指物业服务企业或咨询机构通过对同类型物业的客户群、服务标准等调查比较的基准的方法，以便对新建物业的物业服务定位、物业服务模式等向建设单位提供建议。 过程监控，是指在项目早期介入的不同阶段，物业服务企业或咨询机构通过现场勘察，评估、发现新建物业建设过程中出现的各种问题，并向建设单位提交改善建议。 简述物业项目早期介入的主要内容。 答：1、物业项目可行性研究阶段的早期介入 2、物业项目规划设计阶段的早期介入 3、物业项目建设阶段的早期介入 4、物业项目营销策划阶段的早期介入 5、物业项目竣工验收的早期介入 物业服务项目早期介入要做好哪些准备工作？ 答：p11 物业服务项目早期介入的组织实施工作包括哪些？ 答：1．成立项目早期介入专项工作小组 2．主要工作职责 3．明确沟通机制 4．获取物业项目相关信息、资料 5．项目早期介入工作计划 物业项目管理权获取 物业项目管理权的获取方式有哪些？ 答：物业项目管理权的获取方式有三种：招投标方式、直接委托方式以及其他合法方式，如协议选聘等。 简述物业服务项目招标投标的概念及基本要求。 答：物业服务项目招标投标的概念，是物业管理服务产品预购的一种交易方式。由招标主体根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。1、法律性强； 2、市场性强； 3、选择性强； 4、程序性强。1、成立招标领导小组； 2、编制招标文件； 3、公布招标公告或发出招标邀请书； 4、发放招标文件； 5、投标申请人的资格预审； 6、接受投标文件； 7、成立评标委员会； 8、开标、评标与中标。1、获取招标信息； 2、项目评估与风险防范； 3、登记并取得招标文件； 4、准备投标文件； 5、交投标文件； 6、接受招标方的资格审查； 7、参加开标、现场答辩和评标； 8、签约。制定物业服务方案的一般程序为：　　组织经营、管理、技术、财务人员及拟任项目经理参与物业服务方案的制订。　　对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。　　根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。　　确定组织架构和人员配置。　　根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。　　 根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。　　 )测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。　　 对拟订的物业服务方案进行审核、校对、调整。　　 排版、印制、装帧。 　　 1．目的不同 　　 工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。 　　 2．参与主体不同 　　 工程竣工验收是建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案。物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。 　　 3．对象不同 　　 工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。 简述新建物业承接查验的依据和原则。 答：实施业承接查验，主要依据下列文件； 1、《物业管理条例》 2、《物业承接查验办法》 3、物业买卖合同 4、临时管理规约 5、前期