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房地产业务培训 一、几个概念 二、怎样看项目 三、怎样分析项目 四、怎样进行项目合作 五、案例分析 六、房地产政策及房地产融资知识 一、几个概念——容积率、绿化率、建筑密度 一、几个概念——五大项目主体 一、几个概念——项目进度流程 项目进度流程 项目工程进度 项目行政审批流程 工程项目策划阶段 工程项目准备阶段 工程项目实施阶段 工程项目竣工验收 总结评价阶段 见附图 一、几个概念——行政审批流程 一、几个概念——五证及五证内容 文件名称 取得时间 文件编号 内容 国有土地使用证 ? ? 使用权面积37444.3平方米。 建设用地规划许可证 ? ? 总用地面积：其中净用地面积，道路用地面积为。 建设工程规划许可证 ? ? 见下表 建筑工程施工许可证 ? ? 与建设工程规划许可证完全对应 商品房预售许可证 ? ? 见下表 一、几个概念——建设工程规划许可证 项目名称 栋数 层数 高度 结构 占地面积 建筑面积 备注 1# 1 32 98.4 剪力墙 1920.46 31237.21 商业，地下室面积 商业网点3 1 2 8.1 框架 140.50 281.00 ? 附注：1#-8#阳台一半面积4499.5平方米，未计入容积率，计入建筑面积 建设工程规划许可证： 商品房预售许可证： 楼号 栋数 建筑面积 层数 单元数 套数 平均售价 开工/竣工日期 备注 8 1 14984.89 26 1 149 4500 2008.4.1-2010.5.30 7、8号楼一至二层为住宅、商业和社区用房 合计 ? 53145.96 ? 4 538 ? ? ? 一、几个概念——商品房预售许可证 1、土地出让金 2、土地契税：土地价值的4% 3、正常销售中所交： 营业税（按销售额的5%、按发票价值）、 教育税附加（营业税×5%）、 城建税（营业税×5%） 土地增值税（144平以下缴纳1.5%、144平以、非住宅类上缴纳3.5%） 非住宅类（商铺和车库）缴纳3.5% 企业所得税（按销售发票额×3.75%） 土地使用税（一级土地18元/平方，二级12，三级8，四级5） 总体粗算房地产项目在销售中累计需要缴税比例10%---13%区域 一、几个概念——税费 （1）该项目土地购买情况 落实是通过哪种方式购买（招拍挂、协议转让、老企业兼并） （2）项目 “五证”情况 五证内容是判断项目进程的依据 （3）项目自有资金落实情况 要核实项目的已用资金、现存资金和可获得资金等情况 （4）项目周边竞争楼盘分析 对周边楼盘的价格、户型、业态进行了解，判断项目楼盘的销售预期，同时判断房地产公司的实力 （5）配套设施 交通配套、教育配套、商业配套、医疗配套、环境配套 二、怎样看项目 三、怎样分析项目 （1）项目投资成本 （2）项目资金来源分析 （3）项目进度 （4）项目效益分析 A、项目销售收入估算 B、项目利润估算 C、现金流量与偿债能力分析 三、怎样分析项目 项目一期资金 2008年 2009年 2010年 总计 资金来源 　 　 ? ? 1、自有资金 9300 ? ? 9300 2、销售收入 11260 18767（不含08年的现金净流量3130） 7507（不含09年的现金净流量12040） 37533 3、银行贷款 2000 5000 0 7000 资金来源合计 22560 23767 7507 ? 二、资金占用 ? ? ? ? 1、土地费用 2557.5（尚有137.5未支付） 0 0 2557.5 2、前期费用 2115（占比80%） 529（占比20%） 0 2643.74 3、工程费用 9965（占比75%） 3321（占比25%） 0 13286.17 4、间接费用 599（占比70%） 171（占比20%） 85（占比10%） 855.83（契税、管理费用、销售费用） 5、期间费用 1763（占比60%） 735（占比25%） 440（占比15%） 2938.64 6、税金及附加 1182.3（销售收入分摊） 1971（销售收入分摊） 788 3941 7、偿还银行借款 2000（销售收入100%） 5000（销售收入100%） ? 7000万元 资金占用合计 19430 11727 1313 ? 现金净流量 3130 12040 6194 ? 四、怎样进行项目合作 五、案例分析 六、房地产政策及房地产融资知识 房