房地产评估(第讲)资料.pptVIP

* 6.3 假设开发法的评估步骤 2）估算投资利息 计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点是开发期结束的时间点（不考虑预售和延期销售的情况）。 （2）计息期 * 6.3 假设开发法的评估步骤 2）估算投资利息 待开发房地产价值、投资者购买待开发房地产应负担的税费是假设在评估时点一次付清，其计息期的起点是评估时点，计息期是整个开发建设期 （2）计息期 * 6.3 假设开发法的评估步骤 2）估算投资利息 在估算投资利息时，应选择银行基本建设贷款利率。银行根据不同的贷款期限规定了不同的基本建设贷款利率（如表6-2所示)。 （3）利率 * 6.3 假设开发法的评估步骤 表6-2 银行贷款利率表 种类项目 年利率（%）(2008) 年利率（%）(2011) 一、短期贷款 六个月（含） 4.86 6.1 六个月至一年（含） 5.31 6.56 二、中长期贷款 一至三年（含） 5.40 6.65 三至五年（含） 5.76 6.9 五年以上 5.94 7.05 * 6.3假设开发法的评估步骤 2）估算投资利息 计息方式应与所选择的利率相对应，即如果选择1年期银行贷款利率（开发建设期长于1年），应复利计息，如果选择与开发建设期相同期限的银行贷款利率，应单利计息。 （4）计息方式 * 6.3 假设开发法的评估步骤 2）估算投资利息 [例6-4] 某房地产开发成本为1200万元，开发建设期为3年，开发成本在整个开发建设期均匀投入，银行1年期贷款利率为5.31%，3年期贷款利率为5.40%，试用1年期贷款利率和3年期贷款利率分别计算房地产开发成本应计的利息。 （4）计息方式 * 6.3 假设开发法的评估步骤 2）估算投资利息 用1年期贷款利率计算房地产开发成本应计的利息为： 1200×[（1+5.31%）1.5－1]=96.84（万元） 用3年期贷款利率分别计算房地产开发成本应计的利息为： 1200×5.40%×1.5=97.20（万元） （4）计息方式 * 6.3 假设开发法的评估步骤 3）估算开发利润 估算开发利润应把握计算利润的项目和利润率两个方面。 计算利润的项目应包括待开发房地产价值、开发成本、管理费用等三部分内容（或者为土地价格、建筑费和专业费）。 利润率应选择房地产行业开发某类房地产的平均投资利润率，另外，还要注意项目总投资利润率和年投资利润率之分。 * 6.3 假设开发法的评估步骤 4）估算销售税费 房地产销售税费包括销售费用、销售税金及附加、交易手续费等方面。销售费用包括中介代理费、广告宣传费等，应考虑房地产销售费用的一般水平，按照开发完成后的房地产价值的一定比例测算。销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等，按税法规定的计税依据和税率计算。交易手续费按当地政府规定的费用项目和收费标准计算。 * 6.3 假设开发法的评估步骤 4）估算销售税费 此外，投资者购买待开发房地产应负担的税费，主要包括契税和由买方缴纳的手续费，也应按照税法和当地政府规定的计税依据、税率、费用项目和缴费标准计算。 * 6.3 假设开发法的评估步骤 将以上已估算得到的数据代入假设开发法的评估计算公式，并结合评估人员的经验和其他评估方法，对计算得到的评估结果进行分析及修正，最终确定待开发房地产的价值。 6.3.6 计算并确定待开发房地产的价值 * 6.3 假设开发法的评估步骤 应注意两个方面问题: 一是按公式计算得到的待开发房地产价值是开发完成时点的价值，需要将该时点的价值进行折现，折算成投资者购买待开发房地产时点（即评估时点）的价值。 二是评估待开发土地价值时，需要估算出土地总价、土地单价和楼面地价等多个地价 6.3.6 计算并确定待开发房地产的价值 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地。土地面积为2000平米,建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设周期2年，建筑费为3000元/平米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平米，销售费用为楼价的2.5%，其他税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率6%，开发商要求的投资利润率为15%。试估算该宗土地的单位地价和楼面地价。 假设开发法案例 假设开发法公式总结 计算公式： 地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-税费-利润 专业费=建筑费*比率 利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率 利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率 税费=销售收入*费用率 模型解释 假设开发法案例 确定评估方法，现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。 地价＝楼价－建筑费－专业费－利息－销售税费－利润 计算房地产总价 ＝ 2000×2.5×9000 计算建筑费和专业