房地产市场细分目标市场资料.ppt

都市森林 位于 宁波 / 鄞州 的 高档住宅 开盘：2006-04-08，交房：2008-03-20 新房均价：14000 元/平方米 (此价格截至: 2007-10-15) 容积率：1.52 楼层装修：多层、小高层、联排别墅、公寓，毛坯 ? 物业地址：四明中路,万达广场对面 宁波雅戈尔动物园 深圳宝安电子城STP策划 项目简介 宝安电子城是位于宝安区的一处商业楼，由于当时整个商业市场不景气，致使商铺在推出不久即陷入了绝境。深圳安佳置业顾问有限公司在承接该项目的销售代理后，不仅使项目起死回生，实现100%的销售率，还创造了均价由10000元/m2提升至2000元/m2的市场奇迹。本物业在销售时创造了物业即购买即升值的神话，在销售推广中不但扩大了物业的经营品牌宣传，更增强了经营者与投资者的信心。 深圳宝安电子城STP策划 接手烂尾楼 宝安电子城位于宝安新区翻身大道的南侧，与广深一级公路、新洲大道和滨海大道紧密相连，地理位置较为优越。宝安电子城共有三层，原属石鸿花园的商业楼部分。石鸿花园的住宅部分销售较好，但其商业楼部分却出现了零销售状态。 本项目位置交通十分不便，公交线路不完善、周边配套不尽如人意、社区的商业氛围也很差。在区们上毫无优势可言，而且本区域又处于万佳百货的幅射范围内，极大地分流了该区域内一般商品的购买力。 深圳宝安电子城STP策划 市场细分 根据对宝安区电子厂商的分类调查了解到，本区域的电子厂商都十分迫切地希望宝安有一个专业的、具有一定规模的电子市场，以便电子厂家能就近采购生产所需的各种电子元件。经营品种应侧重于品种齐全的电子原材料。 另一方面，通过调查得知由于宝安没有一个专业的电子市场，致使一些宝安及其周边的电子厂商们不得不穿关过卡，花费较长的时间到赛格、华强电子一条街去购买所需的电子零配件，十分不便。 --------结论：此项目定位为电子专业市场。 深圳宝安电子城STP策划 市场定位 定位为大众化的专业市场，其目的有两个，一为电子产品的生产者、经营者提供一个产品推介、形象展示和集中交易的场所；二为大众消费者提供一个选择丰富、物美价廉的电子购物天地。 深圳宝安电子城STP策划 市场定位 将整层商铺分割成以小型柜台为主，商铺为辅的小型的铺面形式，极大的丰富产品的经营种类。 另外对电子城各层的经营功能进行了细分，如一层分隔定位为元器件天地，主要经营各类电子元器件、小商品、展厅及商务服务等，而二、三层则分别定位为通信地带和电脑城。在每一层还增加了一些附属功能，如增设电话、有线电视、互联网接口、广告位及科普栏等设施。 深圳宝安电子城STP策划 营销组合 组织宝安区领导对电子城的考察、题词活动，开盘时的庆典宣传活动的连续展开，极大地提升了电子城的形象。 在广告推广广大同，安佳置业采用了整体推广，多种媒体组合的策略。采用报刊、电台、派单、流动宣传车等宣传方式交错进行。昭示了本项目热销状况，造成了客户跟风购买的“羊群效应”。 深圳宝安电子城STP策划 价格 本项目均价在20000元/m2。 ----对商铺面积进行重新分割，一般控制在15m2以内，总价低； ----付款方式有所优惠。积极为客房争取到60%20年的银行按揭贷款，为投资者减轻了资金压力。 深圳宝安电子城STP策划 成功经验 由于该项目的发展前景良好，准确的市场定位和良好的销售执行使该项目获得了巨大成功。商场一期530多套，在短短的十天内销售了520多套，开创了宝安裙楼商铺销售零库存的先河，在价格方面，更创下了均价20000元/m2的奇迹。 二、房地产市场定位的策略 定位是针对竞争的，因此房地产开发商的市场定位必须根据竞争态势伺机而定，应根据自身的发展战略、资源状况、区域房地产市场竞争状况等选择下列不同的定位策略。 1.避强定位（避让） 2.迎头定位（对峙） 3.质量/价格定位 4.顾客定位 5.属性定位 6.利益定位 7.细分定位 8.重新定位 （一）避强定位 避强定位是避开强有力的竞争对手，不要“硬碰硬”，而是与其和平相处、共谋利益的市场定位策略。这种定位策略风险较小，成功率较高。 比如某市有一个项目叫“空间”， 单套面积不大，但价格很贵，配套服务有酒吧、洗浴中心各种等娱乐场所，主要以一些有钱的“逍遥派”人物为目标客户群体，虽然项目定位很大胆，但此项目抢占了市场的一个空白点，对销售起到了很大的推动作用。此项目一经面市，就以鲜明的定位被抢购一空。 避强定位策略适合以下三种市场情况。 第一是竞争格局比较稳定，即产品比较成熟，技术更新不快，如鞋类或服装等商品