荣盛地产PEST…要点.pptVIP

房地产行业PEST分析 费晰蓉 房地产行业与多个行业相关的基础建设行业，属于第三行业。由于它的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。随着改革开放的深入，全球化的时代到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 这几年来最为牵动着国民心神的莫过于房地产，过去几年里每天都可以看见房地产的飙涨，在二线城市五年间每平方涨了1000多块，很多甚至几倍的翻涨，使现代年轻人沦为“房奴”。 P 政治环境因素（political factors） 1.限制房地产开发的贷款管理 2.规范土地储备管理 3.加强住房消费贷款管理 4.切实调整住房供应结构 5.进一步整顿和规范房地产市场秩序 经济环境主要包括宏观，微观环境两个方面。从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。 各国的社会与文化对于企业的影响不尽相同。作为中国有着明显的区别于其他国家的社会与文化。对于房地产行业来说，社会和文化的影响也是很大的。 E 经济环境（economic factors） 1.国民生产总值持续高速增长 2.提高存款准备金 3.存款加息 4.股市影响 S 社会环境（social factors） 1.人口因素 2.社会城市化 购买者分析 买房购房三类需求 1）因居住需求而购房（生理性需求） 2）因投资谋求长期稳定的租金收益而购房（投资性需求） 3）因投机谋求短期房差价的炒房需求（投机性需求） T 技术要素（technological factors） 相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是需求很高，但是对于营销方面，房地产的科技创新具有了很大改变。 1.融资创新 2.销售创新 市场分析 1.土地的垄断性： 土地作为财政收入的主要来源，因其特殊性。国家每年按计划供应城市开发土地，在粮食，金融，房产这三者之间作出决策。供应的土地越来越少，导致土地价格上涨，而最近几年开发的土地多是以前开发商通过收购、合并等方式获得土地开发权力的。 在新旧土地价格的差别下，新供应的土地开发利润低，但是价格却高涨，存在土地成本低，这样行业的不规范形式房地产成了典型的暴利行业。 2.房地产在金融的地位性： 银行的贷款通过住房，门面，土地等不动产作为抵押担保已成了一个基本常识，房地产成了个人，企业的黄金储备，如果房价降受损的是中国的金融体系。 房地产是一个资源密集型产业，随着我国经济GDP持续稳定增长不动产价格也会持续稳定增长。 3.存量房的增量型： 一季度上海的供应量和销售量是1.5:1，销售量比去年同量减少，但是价格却与去年同期相比上升了35%，这一点不合乎市场逻辑，但是正是由于不动产价格的持续稳定增长，使开发商愿意存量而不愿意降价销售。 近期房产行业发展趋势 房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。