湖南中原龙盛世纪城定位及营销策略课件解读.ppt

2010年首轮调控后的市场反映：4.15新政后仅三个月，房价出现量价齐升的局面，其中一线城市（北京，上海，深圳等）略受影响，开发商瞄准二三线城市；房地产调控力度空前，但是效果倒退，引至新一轮的上涨；投资客迅速抬头，刚需客户恐慌性购房。 湘江名城：体育公园物业，160万㎡江景大盘 ；粤派实力开发商宜华集团代表作；目前开发一期产品，与本项目全年竞争 产品设计：欧陆新古典主义风格；户型设计大气，尺度舒适；以三房为主打户型，产品极具竞争优势 项目市场价值占位思考：做市场的挑战者，重现定义城市滨江生活的价值 基于整体定位思考下的亮点打造：增强底层架空层的作用，作泛会所，园林景观，休闲设施等用途使用 项目架空层： 增加绿化空间，丰富园林层次，增加共享空间 架空层下开放的空间与主轴联为一体，迅速扩大共享空间感受。 “一个中心，三个基本点” 借助中原各分公司已有的客户资源和地缘优势，中原湖南、中原广州和中原深圳 “三地齐卖”，开启全国地产销售崭新篇章。 第二个基本点：推广力度逐步加大渗透 第三个基本点：注重网络营销 1、网络营销目标：让本项目成为网络关注度最高的楼盘之一！ 2、具体指：热点楼盘和论坛排名前三甲。 3、实现方式：建议与知名主流房地产网站进行合作，形成品牌号召力。 4、通过品牌号召力获取诸多服务附加值，如看房日记、看房团、成长日记、文字链首页更新、硬广动态新闻发布等。 5、事件营销：制造影响力话题，炒作网络。 6、中原制定项目组策划专人专职维护网络营销。 营销中心内部打造要点：奢华，大气，将品质化进行到底，充分展现项目特色 样板房风格示意：地中海式风格 与细节彰显品质，营销中心内部可以通过地面、墙体、展板、桌椅、装饰品等缔造尊贵，同项目自身形象统一。 一期样板间的选择：主要布置在2号栋，并设置在低楼层，做两套不同风格的 三房样板间 样板房及园林展示区 原则一：样板房设置于低楼层，保证施工进度能够配合营销节点 原则二：需靠近营销中心，便于设置人流动线 原则三：户型具有特色和代表性，属于主力户型 鉴于以上三原则，同时因为项目一期全部为三房户型，因此建议选取靠近售楼部的2#栋作为样板区，样板房为三房，并通过不同的装修风格吸引客户，展示项目价值与品质。 园林展示区如图中红圈区域所示为主 园林展示区 简约时尚：简约的形式营造一个淡定、舒适的家，在这无论是身体，或是心灵，都可以得到放松，带来的浓浓温馨。 样板房风格示意：现代简约风格 地中海风格特点：浓郁的爱琴海生活气息，阳光明媚，妖娆动人 样板房风格示意：美式风格 美式风格是一种混合风格，注重细节的打造，极具古典情怀，外观简洁大方，融合多种风格特点于一体，具有很强的品质感 细节展示——入户大厅案例示意 红地毯 建议：大厅入口处保卫人员站岗迎接指示 植被点缀 电梯入口处建议放置画架一样得板房指示牌或项目展示画面，再次加深客户对项目的影响 细节展示——电梯入口案例示意 细节展示——现场配套展示 导视牌需大气 围挡需大气，以体现本案的高端调性（墙体3米高以上） 楼体采用醒目的项目名宣传，并能够发光 本案目前的围墙广告 导视牌需发光 细节展示——样板房门口包装展示案例示意 样板间门口粘贴与之相对应的户型展板，方便客户参观 推广策略 价值策略 价格策略 推售策略 项目整体 营销策略 项目整体营销策略链循环 低开高走的价格策略——高价值与精神属性的城市首席滨江生态公园社区生活起势，合理总价斩获 广泛客群 保持与整盘 一致的形象 与精神属性 ——城市、 滨江、公园 城市滨江生态公园物业 立势 快速走量， 中端产品体系 抓主流客户 首期价格策略 高 走 低开 策略思考前提：宏观调控政策影响 本项目首期住宅物业市场价格预测 市场比较法 步骤一 选取类似楼盘进行相关因素比较，计算出本项目静态比准价格 因素修正法 步骤二 通过计算市场的自然价格增长率，并且结合营销溢价和产品创新溢价计算出本项目的最终预测价格 最终预测价格 项目静态比准价格 【市场比较法】 步骤一 3947 　—— 1 4.275 4.5 4 3.5 3.5 4.5 4 3.5 100% 本项目 640 3600 0.889 3.8 3.5 4 4.5 4 4 4 2.5 20% 盘龙名府 491 3800 1.029 4.4 4 4.5 4 4.5 4 5 5 10% 湘江名城 1096 4000 0.83 3.55 4 4 5 3 3.5 4 1.5 30% 城郊香樟园 600 4000 1 4.275 3 4.5 5 4 5 4 5 15% 建鑫城国际社区 544 5200 1.047 4.475 4.5 5 5 4 5 5 3 10% 东方名苑 575 4000 0.959