海口罗牛山产业园商务板块开发战略构想讲解.ppt

战略抉择方法论 通过本地块，罗牛山公司想做什么？ 想做——从发展商主观愿望角度出发思考！ 海口农工贸（罗牛山）股份有限公司是我国首家菜篮子股份制上市公司，2002年被国家授予农业产业化国家重点龙头企业，经过20年的发展，罗牛山集团已发展成为一家以畜牧业为主，食品、房地产、教育、金融投资等多业并举的大型集团公司，拥有海南省最大的商品猪生产基地、鸡蛋饲养基地、海口市设备最先进规模最大的农贸批发市场和海南省唯一的放心食品连锁店营销网络。 罗牛山的房地产业板块，致力于打造 大生态、大文化、大体育、大教育、大旅游、大地产的系列复合地产模式，现已成功开发建筑面积达5017.43的文化复合在盘锦地·翰城项目。 开发战略思考 战略抉择方法论 罗牛山农产品加工产业园是海口市十二五计划的重点项目，是罗牛山集团产业战略升级的标杆项目，罗牛山公司计划以农产品加工为主导，以商务服务为支撑，以旅游展示为特色的整体战略，整合农产品加工的上下游产业链，实现生产加工、研发创新、物流配送、关贸商务等各相关功能的有序发展。 因此，就产业园商务板块而言，罗牛山公司从主观愿望出发，拟整合园区产业优势资源与区域旅游产业优势，将项目开发成为工业旅游与商务展示相结合的典范。罗牛山公司对项目物业初步规划方案为酒店大厦（研发中心）、商务公寓大厦（研发中心）、商贸业街区（中小企业孵化基地）、观光商业街（农产品体验中心）。 开发战略思考 通过沟通，发现贵司对产业园商务板块的期望值很高，开发海南规模最大的工业旅游主题商业项目，打造集休闲、旅游、观光一站式农产品与食品的加工展示、体验、购销一体的商贸中心，通过良好的包装与操作，有望在市场上建立鲜明的、独特的主题形象，取得市场的认同实现招商成功与经营成功。 开发战略思考 【开发商期望总结】 从企业发展及对项目本身的期望两 重主观愿望分析，显然罗牛山公司期待开发一个创新的、高素质、高价值的经典项目，实现地块的最大价值。在远离人群的非城市中心区开发17.43万平方米超大规模的综合性旅游商业项目，对于项目的赢利模式的制定及招商与经营压力都是十分明显的，项目必须通过合理并贴近市场需求的规划、实现招商与经营的成功，才能力争实现最大化的商业价值。 开发战略思考 项目地块可做什么？ 可做——从地块条件出发思考！ 我们从以下指标分析： 项目指标：建筑面积达17.43万平方米； 土地性质：工业用地； 地段环境：项目地处新规划的产业园区； 交通环境：机场、高速公路近在咫尺，货运物流渠道畅通； 商业环境：商业配套与商业资源落后，商业氛围严重缺乏； 人口规模：至2020年整个区域规划居住人口3.8万人，区域内人口规模较小，不足以支撑大型购物中心； 开发战略思考 项目地块可做什么？ 可做——从地块条件出发思考！ 目前在整个桂林洋片区还没有出现大型购物中心，项目规模确有空间开发成为桂林洋片区的商业中心或商贸中心，然而地块的基本条件均不支持项目开发大型购物中心等零售类商业，如果依托工业园区的地段环境，或可将项目规划为产业园区配套的专业市场，但专业市场同样面临着“土地转性”的问题，专业市场由于经营档次较低，与罗牛山公司为产业园制定的“中国一流、五星级”定位背道而驰。 开发战略思考 项目地块可做什么？ 可做——从地块条件出发思考！ 【项目条件总结】目前整个桂林洋片区没有一个大型商场，就地块的开发条件和提升区域整体居住价值而言，项目可开发大型购物中心或专业市场；但从区域发展方向和实现地块价值最大化的角度考虑，项目不具备开发零售商业中心或大规的传统专业市场的基础条件。项目规模巨大，简单地开发商场商铺显然无法形成具有远达全国的强大辐射力，实现商业价值最大化也就无从说起。 开发战略思考 项目地块能做什么? 能做——从市场角度出发思考！ 工业旅游主题商业市场是商业地产的创新： 海南是一个国际旅游岛，以海岛风光旅游而著称，旅游是海南核心的支柱产业，与此形成鲜明对比的海南省的工农业发展极不平衡，特别是工业旅游与农业旅游的发展仍然没有得到有效的重视。在“国际旅游岛”战略出台后，围绕如何建设“国际旅游岛”的问题在岛内外已成为讨论的热门话题，纯粹海岛风光旅游必然无法满足海南旅游业突破发展瓶颈的需要，近年来博鳌的会议旅游成为了海南旅游经济的新亮点，无论是旅游业的创新、还是服务业的发展，都促使海南旅游业向多元化、多主题方向发展，都给旅游地产或商业地产的建设者提出了更高的要求。 开发战略思考 项目地块能做什么? 能做——从市场角度出发思考！ 工业旅游主题商业市场是商业地产的创新： 依托产业园产业优势发展以工业旅游为主题的商贸中心，将是海南旅游市场与商业市场的一个创举，发展商要站在城市发展战略的高度