房产面积量算讲解.ppt

5、房产面积量算法律纠纷表现形式 （1）建筑面积不变，套内建筑面积变小引起的纠纷 由于期房的销售面积仅是依照在图纸上测量出的数据来确定，最终房屋建成后难免会出现误差。因此有一定的误差存在应当是允许的，也是不可避免的。一旦出现误差，购房者与开发企业之间依照约定的处理方式进行结算即可。 但在实际商品房买卖中出现建筑面积不变，公摊建筑面积增大，实际使用面积减少。 （2）公共分摊面积不清引起的纠纷 有些开发商为吸引购房者，预售时故意少算分摊部位，使房屋套内建筑面积与建筑面积的比例上升，而在实际交付房屋时，却按正常的标准计算公摊面积。 还有开发商为了提高自身的收益率，将原来不应分摊的部位，如独立的车位、俱乐部等进行了公共分摊，分摊后又将该房屋出租或出售，侵犯了购房者的合法权益。 应依照有关规定将公共分摊部位及面积向购房者明示，并在买卖合同中作详细约定。 （3）房产测绘单位无资质施测，或超越资质测绘引起的纠纷 房屋面积是房屋产权的基础和表现形式，特别是房屋确权是一个依法登记的过程，用于权属登记的房产测绘成果一经采用后便具有法律效力。用于权属登记的房产测绘成果必须建立在法律基础之上，否则，权属登记部门就不能采用。 房产测绘成果的法律基础有以下四个方面： 1）房产测绘部门应具备房产测绘资质； 2）拥有房产测绘的仪器设备、软件，同时应依法按期检定或鉴定； 3）有合法的房产测绘技术标准，包括房产面积测算的依据及其质量控制方法、管理制度等； 4）从事房产测绘的工作人员应具有房产测绘及承担相应法律责任的从业资格。 （4）对《房产测量规范》条款的理解、运用不同导致房产测绘面积产生差异 目前，《房产测量规范》有些条款比较原则，可操作性不强，其在实际工作中运用时难以统一。 例如，墙体装饰厚度（即抹灰层）是否计入使用面积，容易产生不同的理解。按规范规定，内墙面装饰厚度计入使用面积。内墙面是指没有经过抹灰处理的墙体还是指经过抹灰处理的墙体，并没有明确解释，即套内房屋使用面积是否包括墙体抹灰面积没有明确。 6、避免房产面积法律纠纷的途径 （1）加强房产测绘管理措施 依据《房产测量规范》制定房产面积测绘实施细则； 建立《房屋面积测量成果公示制度》和《房屋面积测量审核备案制度》行业管理制度； 推行房产测量师制度和测绘人员上岗制度； 加强房产测绘监管。 （2）完善房地产管理措施 ① 加强房地产销售管理 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 ② 加强房地产登记管理 商品房预售面积与实测面积误差绝对比不超过3％时，房地产开发企业应将实测面积报请有关部门进行复核，复核无误后方可用于结算和登记发证。 第八章 房产面积量算 §8.1 房产面积量算的基本要求 §8.2 进行房屋面积计算的基本过程 §8.3 房屋面积量算的方法与精度 §8.4 房屋面积量算中需要探讨的问题 §8.5 房产面积量算法律纠纷表现形式 §8.6 避免房产面积法律纠纷的途径 《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）于2000年8月1日起实施。它的颁布实施对加强房产测绘管理，促进我国房产测绘事业的发展，起着十分重要的作用。 房产面积量算指水平面积量算，分为房屋面积和用地面积测算两类。 其中房屋面积量算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的量算。 1、房产面积量算的基本要求 2、进行房屋面积计算的基本过程 由上而下，即按幢分摊→功能区分摊→层分摊顺序进行共有面积分摊。 （1）标注尺寸 （2）房屋边长尺寸检查 （3）套内面积计算：套内使用面积＋墙体面积＋阳台建筑面积 （4）共有面积计算：幢→功能区→层 （5）建筑总面积的计算：以外墙边长计算 （6）检核 （7）幢共有面积分摊 （8）检核 （9）功能区共有面积分摊 （10）检核 （11）层共有面积分摊 （12）检核 （13）计算各套的产权面积 （14）检核 3、房屋面积量算的方法与精度 （1）坐标解析法 根据坐标计算面积，其面积中误差为： 坐标解析法计算面积的限差为： （2）实地量距法 在实地用测距仪或卷尺量取有关图形的边长而计算出图形的面积。是目前房地产测量中最普遍的面积量算方法。 对于规则图形，如矩形、方形的房屋或房间，用卷尺或测距仪直接量取其边长，即可简单得出面积；对于不规则图形，可将其分解成几个简单的几何图形，分别计算出这些图形的面积，用加减法计算出其面积。 随着数字化技术的发展以及房地产信息系统的建立，用坐标计算房屋面积的情况会逐步增多。在房地产面积量算这一领域，用坐标解析法和实地量距法测算面积将会交叉使用。 而两种方法限差计算的模型不同，得出的结果和趋势均不同。 当面积小于1000m2