某项目定位市场调研报告与营销推广方案(42页)详解.pptVIP

德源大厦定位市场调研报告暨营销推广方案 　　　 目 录 调研基本情况 被访者基本资料 基本数据表述与分析 交叉数据表述与分析 项目分析 项目建议 合作方式 调研基本情况 调查目的 1、了解消费群体对办公场地的需求 2、了解消费群体选择办公场地的标准 3、了解消费群体对办公场地的面积、户型需求 4、了解消费群体对房价的接受程度 5、掌握消费群体对物业配套设施的需求 6、挖掘潜在客户量和客户群 调查形式 采用面对面访问形式 对邯郸市各大写字楼内中小单位进行抽样调查 调查时间 2007年６月１日 调查区域范围 亚太大厦、国贸中心、老东北庄园办公楼、国鑫宾馆、华冶大厦、财富大厦、印染厂办公楼、海军招待所 调查样本 本次调查表有效份数共计230份 注：作废调查表主要出现雷同、前后回答出现矛盾的问题 被访者基本资料 调查对象年龄特征 访问对象多为３０岁－４５岁的中年人士 调查对象职业特征 访问对象为单位中级以上领导 基本数据表述与分析 消费者对现办公环境满意度 消费者对新办公场所的需求 消费者对地段的认可度 消费者会购买还是租赁办公场所 消费者对办公场所类型的需求 消费者对装修标准的要求 消费者对办公场所面积的需求 消费者所承受价格范围 消费者认为合理租金范围 消费者对物业的要求 交叉数据表述与分析 消费者对地段的认可度 消费者选择地段的标准 项 目 分 析 优　势 项目周边类同项目少，竞争压力相对较小 项目紧邻联纺路，交通相对便捷 项目周边商场、医院、金融等配套设施齐全 以德源纺织和德源医院为依托，提升项目知 名度 项目主体已初现规模，对促进楼盘的前期销 售起到促进的作用 劣　势 项目周边商务氛围相对不成熟，需要较长的引导期 周边建筑比较破旧，会影响到项目的档次 邯郸市场对于人民路的写字楼带认可度较高，对于项目的市场占有率会有所影响 周边即建和在建的商住项目，会分流部分客户 项目体量较小，无法真正形成商务圈 竞争对手分析 项 目 建 议 战略思想 创建高品质商务楼盘 品牌概念 务必保证项目的信誉度 务必树立企业的美誉度 务必快速销售回笼资金 务必做到无滞销房 市场策略 以德源大厦为整体项目的切入点，带动随后项目的良性循环 合市场需求，抓住主流，并迎合未来发展，出奇制胜 降低门槛，遵循聚集原则，集中资源，走实效推广路线 定价建议 定价原则 １、以项目的成本和公司盈利为目标 ２、参照市场价格主流水平，并综合考虑市场　　　　　走势 ３、入市价格应为后期的升值炒作预留空间 定价策略 低开高走策略 １、引导期以相对较低价格引导市场，建立市场价值 ２、采用有效的促销手段，使入市成交价低于引导价格，形成价格心理落差，引发热销。 ３、采用小幅高频手段，阶段性配合销售进程提价，建立项目升值事实。 ４、首先以较有吸引力的价格占有市场，随着市场的变化相应提高价格。 销售策略 主动营销体系与联合营销体系相结合 竞争造成的“买方市场”，决定了目前房地产市场必须实行主动营销体系，同时接纳联合营销的合作伙伴，快速占领市场份额 建立营销渠道 大客户渠道 市场营销前期，以大客户渠道为主，导入优质客源 口碑渠道 在市场预热后，逐步培育口碑渠道，收拢大客户渠道，以口碑渠道为主渠道 调控式销售 入市期.为引起广泛关注和营造良好的销售氛围可适当放一些低价位、较好的房源引起旺销场景 成熟期.在原始定价基础上做出相应的价格调整 ，交叉释放稍次单位，做到“局部消化、步步为营、稳扎稳打”，依次实现减小尾盘压力，不断支撑售价的目的 广告媒体形式 户外广告 平面媒体 电视媒体 公关活动形式 新闻发布会 楼盘展示活动 SP活动，即实效活动 * * 在被访者内，只有10％的单位对现在所在办公场所满意，67%与23% 的单位对现在办公场所持勉强和不满意的态度，可见大多数单位还是有更换办公场地的意愿 消费者中有更换场地需求的占到53%，表明写字楼还是有较大的市场需求量 此图表明，消费 者对于人民路的 商业地段认可度 较高，因此，提 升消费者对项目 地段的认可度是 目前工作的重点 在被访者中，有租赁需求的占83%，此比例表明写字楼投资业的市场占有率比较大，因此，此项目的主要客户群体不单是企业主，而主要消费群体应集中在投资者身上 此图表明，绝大多 数的消费者对于写 字楼这种项目类型 有较高的认可度， 此项目的市场定位 符合市场需求 此图表明，消费者 已经对办公场所的 选择标准从经济型 转向实用型，为业 主提供设施装修已 然成为写字楼的必 备条件 此图表明，由于消费群体的公司规模、设施要求有所不同，对户型的要求也相应有所差别，因此，多样性、可变性的户型在市场上有较高的需求量 此