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房地产行业分析 【摘要】房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。近年来，房地产市场持续高速发展，从而也引起了人们对房地产市场是否发展过热的争论。本文利用PEST分析方法和波特五力模型分析法对近年房地产行业的宏观环境和产业环境进行分析，试图揭示当前我国房地产市场的现状，借以为房地产企业制定发展战略提供依据。 【关键词】房地产行业 PEST分析法 五力模型 引言 房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关。而房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。特别是近年来，由于投机性需求的增加，我国房价呈现不理性的增长，这引起了社会各界的普遍关注，我国因而也出台了一系列调控房价的政策措施。在这样的背景下，房地产开放企业不仅要看到房地产行业所蕴藏的高额利润，还要认真分析国家宏观环境政策，对未来环境中可能出现的机会与威胁做出清晰地判断，谨慎的进行投资。 宏观环境(PEST)分析 房地产企业发展深受宏观环境影响，在战略转型前必须对宏观环境进行详细分析。我们运用PEST模型分析与房地产行业相关的宏观环境及其对房地产行业的影响。 政治法律环境(Political Factors) 政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。 面对房地产这几年的疯涨，为遏制部分城市房价过快上涨的势头和调整住房供应结构、加大保障性安居工程建设力度，国家自2010年以来加大了对房地产市场的调控力度。国务院及相关部委陆续出台房地产市场的主要调控政策及措施，坚定了国家对房地产市场的调控决心。以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称国十一条）为标志，以平稳发展为总体基调的第一轮调控；以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称国十条）为标志，以坚决遏制过快上涨为总体基调；以各部委在9月29日前后下发的关于落实国十条为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。以巩固调控为总体基调。经济增长总体平稳，物价涨幅总体可控，结构调整积极推进，经济发展总体态势良好 图1：宏观经济景气指数预警趋势图 表1：房地产业的发展状况与国民经济发展速度的关系（资料来源：房地产市场分析理论与实务） 国民经济发展速度 房地产业的状况 小于4% 萎缩 4%-5% 停滞甚至倒退 5%-8% 稳定发展 8%-10% 高速发展 10%-15% 飞速发展 所以，总体来看，当前我国经济发展总体态势良好，经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，继续朝着宏观调控的预期方向发展。与此同时，经济运行也面临物价高位运行、经济增速放缓、结构调整压力增大等多方面挑战。采用新型建筑装饰材料，提高采暖、制冷、照明、通风效果；积极利用太阳能、风能等清洁能源；科学进行小区规划，实现再生资源循环利用。 图2 五种因素关系图 供应商讨价还价能力 根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类：议价能力较强，主要包括政府和银行，即土地的供应者和资金的供应者；议价能力较弱，主要包括原材料供应商、建筑公司等。 土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风，必须以较高的成本获得土地使用权；银行作为房地产企业资金供应商，是在政府政策指导下，控制着向房企贷款的主动权，包括贷款规模、时间长短、利率高低等等，所以货币供应的情况将对房地产市场的发展起着重要的作用。 而相对于原材料供应商、建筑公司等，房地产企业处于供应链的核心位置，所以原材料供应商、建筑公司等的议价能力较弱，房地产企业可以压缩成本。另外，随着我国对外开放的程度加深，关税降低，各类进入产品限制条件的放宽，使得房地产开发中使用的大量木材、建材（如钢筋）、机电产品和卫生洁具等国外产品大量充斥国内市场，导致国产商品价格下降，对国内供应商的产品产生巨大冲击，导致国产商品价格下降。这对房地产业来说，或许是有利的，但就材料供应商来说，无疑会进一步减弱其议价能力。 购买者讨价还价能力 买方购买房子也就是因为需求，而购房需求大致可以分为三类：一是生理性需求。因居住需要而购房；二是投资性需求。因投资谋求长期稳定的租金收益而购房；三是投机性需求。因投机谋求短期房价差的炒房需求。作为人口大国，对房地产的这三类需求远远大于供