2013保定生态园前期可行性策划方案终稿209p分析报告.ppt

投资客群 有一定经济实力， 向往安定、舒适的生态园田园式生活。 年轻有为，经济实力较强的年轻人。 孝顺，想为父母创造良好的养老环境。 作为对未来的预期投资。 客群核心需求 对独特、稀缺的自然财富的领先占有； 对生理、心理健康、安全的注意与要求； 独特的价值观及生活哲学的高度契合； 享受恬静、舒适、高尚居住生活； 安逸性、私密性； 高度的私人社交需求、圈子文化。 首席核心需求 运营模式 2、投资客具有使用、收益、处分的权利 投资人购买所得房产，有统一运营管理公司进行管理，在一定期限获得租金回报的权利。（一年之内按实际情况适当享受免费住宿） 1、中、老年人客房使用权 公寓租赁的对象可以是夫妻双方老人，可以是中青人，也可以是投资客，在一定期限承租给他们使用，在此期间有专业的运营管理公司进行管理。 运营模式 营销模式 经过严格的市场调查分析后，我司认为最佳的营销组合是：出售使用权与出售产权相结合。有物业管理公司统一管理，物业公司与贵司签署委托管理合同。 出售产权 一次性出售给业主，可交给物业管理公司统一管理 出售使用权 以售卡的形式，出售使用权20年，可以自用、也可以出租。 + 方案二 项目总体定位方向 高端全面 开放互通 功能 布局 新奇特 业态 品质体验 人居 保定商业新生代，商业+国际酒店+娱乐+休闲+乐居 保定特色商业向南看 打造西南新城商业+酒店+居住 新都市主义体验消费典范 打造“西南城市新核心” 将城市中的商务旅游、休闲、居住整合成一种以 新综合、新高端、新人居、新主题、原生态 为特点的新型商业集群效应--- --- 上谷广场 — 玩赚保定市“新荣宠” 定位形成 项目的产品组合 创建新型星级酒店标准 引领西南尚品公寓标准 缔造西南主题商业核心 满足农业生态园区域型商业 改善现有商业环境 涵盖餐饮、休闲、娱乐、养生会馆 丰富区域主题旅游商业街的特点 主题特色原生态商业+国际星级酒店+酒店式公寓 集商务会议、餐饮美食、休闲娱乐、旅游度假、生态养生等多功能为一体的，能够提供高等级标准服务的国际星级度假式旅游圣地。 功能定位 未来展望 打造以生态园为主题集生态、旅游、休闲、度假、会展会议、农业旅游开发于一体，构筑了一个自然、生态、人居三位一体的现代化旅游休闲的度假式公寓 公寓产品定位 以酒店式公寓概念打造、作为宣传噱头 统一装修标准 统一酒店服务 统一形象包装 功能定位 打造西南 — — 宜商 宜居 ‘易’生活 优雅+铂金品质 星级服务 精装+自由组合 尚品公寓 精典小户型投资、自由千呼万唤--- 产品精髓 物质利益：高品质的舒适生活享受 投资利益：心理的成就感，荣誉感。 客群定位 私营业主； 纯投资性客户； 律师、自由职业者； 政府部门有灰色收入的高层管理者; 他们的消费习惯心里描述 优越的地段，休闲养生的自然环境，周边配有医疗中心、健身房、餐饮、洗浴等服务设施所必备的； 他们希望开发商能够提供精装修房间的同时又担心质量问题； 此外，拥有良好的酒店管理服务也是他们的所需要的。 他们的特征 理性的投资客，感性的生活者； 有事业、有闲钱、有见识、有品位，他们对生活的要求较高； 注重享受、注重时尚，他们愿意尝试和引导新鲜积极的事物； 对投资增值关心，千方百计地寻找不动产更好的投资渠道； 对财富、地位的关注远远大于生活居住本身。 他们购买项目的动机 该物业满足身份和地位的需求； 酒店式公寓可提升自己的居住享受； 对生态园发展前景的关注； 自住投资皆可，即可作为第二居所，又可作为投资。 铺位划分策略 优点： 投资门槛低、投资客便于接受 市场去化率快，快速回笼资金 40-93平米，经典小户型， 针对不同投资者需求选择面积大小 交付标准 目的： 市场具备条件，投资者愿意去选择。 考虑整个园区生态度假式酒店形象、统一装修标准，提高整个园区品质，如不统一装修，直接会降低公寓的品质及投资客的购买力。 未来：以便于统一物业后期管理，以酒店服务标准来打造。提高知名度和影响力。 交房标准：精装修为准，带家电器 旅游商街市场定位 打造西南主题、特色、生态为目标商业区 彰显本案商业色彩 旅游商街功能定位 结合本案处于农业生态园区，未来发展潜力巨大，无形中会集合不同人群来此游玩、休闲、度假，所以本案会聚集一些——个人游玩、公司组织会议、大型企业举行发布会、学校组织文化创意展示基地，青年男女摄影婚纱基地——旅游商街可以本案主打绿色、环保、健康、文化创意为主打。 以当地特色产品为主打——原生态农机产品，即可销售、也可展览。 以旅游观光度假为主——流行纪念品、古玩、红酒。 以绿色环保文化产业链为主——动漫产品展示