2013年万科集团评估体系培训--装修房交付评估分析报告.ppt

第*页/共36页 第*页/共36页 2013年万科集团评估体系 2013年3月4日 深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司 一、季度评估 （一）季度评估要求： 1.季度评估体系调整为：实测实量：安全文明=80:20，和关键指标。其他之前的规定动作评估取消。 2.所有在建项目安全文明均需参与评估，实测实量在±0.00以上均需参与评估。±0.000以下项目仅有安全评估且该项目只有一个标段时，只计安全文明施工评分，无综合得分；项目既有±0.000以下标段又有实测实量标段时，安全文明施工评分纳入项目得分按面积进行加权。 3.项目综合得分为各标段综合得分以面积加权平均计算（以施工许可证载明的面积为准）。 4、2013年所有在建商业项目均参与集团季度评估。 一、季度评估 （二）安全文明： 1.安全生产：文明施工=70:30。 2.采用扣分制，如有无法检查项目，权重按实际检查项目得分进行汇总。 4.分项检查时按检查要点进行扣分处理，检查项目得分反映风险程度，当检查项目为负值时，得分按零分计取。 5.原则上以一个违章点作为一个评分检查项，当类似性质的违规问题在同一楼层时，视严重程度按1－3处进行扣分处理。 6.提醒：三宝、四口、五临边、脚手架占安全生产权重50%，满分为150分。基坑、管沟支护占安全生产权重10% ，满分为50分，切记实得分须转化为百分制后带入权重计取该分项分值。 7.文明施工评价：现场施工人员统一着装，在项目文明施工得分基础上直接加5分。 二、季度评估 一、季度评估 （三）实测实量 1、实测实量要求按照2012年集团相关文件执行，继续关注踢脚线、门贴脸位置墙面平整度（抹灰工程、涂饰工程）、房间内门窗洞口位置阴阳角方正实体质量提升，评估以目测最差部位进行实测。 2、2013年新开工工程以施工许可证载明时间为准。免抹灰项目结构允许打磨和修补，但修补量不大于10%（以墙面为单位）；若修补量大于10%，按照A5版要求进行处理。 3、交付评估增加客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚净高测量（实测窗帘盒部位），偏差合格标准[0,5㎜],增加客厅、主卧开间/进深各两处测量，偏差合格标准[0,8㎜]，“偏差”解释：为每组实测极差。 净空实测点位 开间/进深实测点位 一、季度评估 （四）.关键指标和项目质量评定： 1.内容：尺差控制、定尺加工、防渗漏管理、空鼓开裂、瓷砖集中加工、样板管理、安全事故。 2.评判标准：中、较差、差，分值调整为70-80、60-70、60，扣减分值调整。 3.关键指标中安全的评定以安全文明分值和是否发生安全事故进行评定。 4. 项目质量较差和差的评定条件：必须满足项目综合分＜90%且在区域排名后15%位（若项目综合成绩＞90%，较差或差的项目可提升一个等级）。 5.各等级项目数量计算时按四舍五入方法取整数。 （一）交付评估体系介绍： 1.精装修交付：实测实量（20%）+观感（60%）+园林工程（20%） 实测实量：室内装修实测指标以及新增加内容。 观感：户内装修（80%）+公共部位（10%）+外立面（10%） 园林工程观感 ：软景（40%）+硬景（40%）+交接处理（20%） 2.毛坯交付：户内观感（60%）+公共部位（10%）+外立面（10%） +园林工程（20%） 二、交付评估 （二）实测评分规则介绍 涂饰工程（不包括空鼓） 墙地砖工程（包括空鼓） 室内门 木地板 开间进深、净空 实测测区按5%的套数抽取 （抽样3-5套），按照实测测区进行覆盖所有楼栋及单位。最终得出交付实测成绩。 二、交付评估 （三）观感评分规则介绍 目前观感体系尽量的进行量化。 对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。 问题的定性：严重（对后期交付影响较大，无法整改），一般（对后期交付存在一定影响，但是不易整改），轻微（对后期交付影响较小，易及时整改） 问题的定量：普遍（5处以上）、局部（3-5处）、个别（1-2处），对于单项问题，以问题的严重程度进行判断。 评估组内部统一评估标准，评估尺度统一。 二、交付评估 6.户内观感测区选择时按不同装修标准随机抽取5%套数，抽样总数不少于10套不多于15套。每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。 7.公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5楼层不多于10楼层；每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。 8.全部外立面观感测评；每组三位评估人员进行分组评分，最终项目得分以各户观感得分均值。 9.园林观感测评。组长进行评估。 二、交付评估 （四）交付评估项目范围及时间确定： 2013年3月5日以后交付的项目（包括商业）必须全部参加交付评估。 由各公司提前60天上报参评项目，评估日期定为交付前5-20天左右（以实际交付日期为准），