2011年7月烟台星河城4期项目前期策划分析报告.ppt

隆城产品标签 别墅式生态高层 大面宽，薄板全明设计，充分结合景观组团，视野开阔 公摊20%，实际使用率100%，提高户型舒适性 增加入户花园、大进深阳台、270°转角飘窗、空中庭园等创新元素 高层产品体系 保证容积率前提下，以适当偷面积的方式，突出户型竞争力 产品和户型建议 首层私家庭院、上层退台设计、屋顶花园露台、顶层复式设计 多重产品价值体系，混搭建筑时尚风潮 产品规划 有效利用连廊设计，解决纯南向户型的通风通透问题，使两梯四、两梯六的户型都能达到完全实南北通透 户型规划 完全实现100%全明设计，每一间房都有窗户 即使是候梯厅也完全实现全明，自然通风 户型规划 70-80公分大飘窗，品味小资的最佳领地，增加小户型房间的通透性及采光，使房间显得更为宽敞，特别是转角飘窗的设计。 户型规划 入户花园、或大阳台可以打造成花池，水景等意境空间，也可以封包打造休闲娱乐空间、书房或次卧等 户型规划 户型突破点—别墅内部生活品质高层化 90-105平以上的户型产品在设计中可引入别墅生活的大尺度化 例如： 主卧带衣帽间 卫生间干湿分离 大花园，大阳台设计 主卧书房套间（偷出来） 客厅尺寸更为舒适 中轴线通透等 两梯三户户型要有两种以上变化，规避千篇一律的户型设计。多户型变化也可以规避市场风险，增加客户的选择性及产品的调换。 针对北向房源，南向采光面较小，可设计部分复式产品，增加产品亮点及核心卖点，规避产品朝向的硬伤。 创新复式户型设计 产品设计丰富化——创新与传统混搭的户型设计 提升建筑标准——私享生活的那一片宁静 建筑已经不再是冰冷的钢筋水泥，而是具有了生动的表情，更加与生活相融合。带来生活品质的提升，使建筑具备主动改善生活环境能力。 隔噪隔声系统：通过铺设隔音毡，门窗密封条，墙体隔音、双层惰性气体中空玻璃、窗框运用断桥技术、地板隔音、减噪排水管等一系列技术，有效阻隔外界及楼层间的噪声，提供安静的室内环境 墙体保温系统：强化屋面首层及墙体的隔热保温功能，以达到节能降耗的目的 严密外窗系统：采用隔热保温窗设计，隔绝热传导。玻璃为5+15A+5（mm）中空玻璃，镀有LOW-E涂层，内充惰性气体有效降低热能量的传递。 同层排水系统：彻底摆脱了相邻楼层间的束缚，避免了由于排水横管侵占下层空间而造成的一系列麻烦和隐患 智能无负压给排水系统：自动调节水压，保证给排水的高效运转 采暖系统：采用地暖采暖方式，释放内部空间 配置建议： 新能源应用：太阳能路灯、雨水回收系统等 智能门锁：包含ID卡，指纹，密码识别等功能的高级智能锁，营造安全的居住环境 水处理系统：净水，软水，直饮水等水处理设备的应用 智能新风系统：通过进风口温度感应器，自动调节进风口大小 底层商场造成社区动线成为现阶段需要解决的问题，并且对上层居住空间的安全性及安防提出挑战。 动线规划建议： 1、动线规划需综合考虑业主入户的便利性及快捷性 2、地下停车成、一层商场、空中花园大堂三重入户 3、考虑公交站点、车行等外在影响因素，综合处理入户方式。 安防建议： 底下商场设计对楼上住户的安全性造成挑战，同时对安防也提出新的要求 1、红外线防穿越系统 2、智能电梯 3、远程可视对讲 4、一卡通门禁系统 动线和安防的处理对社区的品质提升至为关键，需综合考虑。 交通动线规划及安防建议 新部门的设立，主要以自持商业的招商及运营为主，实现住宅、商业的增值保值 运营范围： 1、自持商场的部分商业 2、回迁商业的租售及统一管理 3、资产保值、增值化运作 资产运营部的招商运作可以使地块商业部分进行精准定位及业态规划，便于商业的启动，同时也能带动项目品质，使商业运作更加的市场化，专业化。 资产运营部设立 七、项目开发节奏规划 随着项目的实质性工作开展，确定一个项目时间运作表，是 推动项目开发顺利进行的一致行动要求。 项目营销总体目标： 24个月完成项目整体开发和销售 快速回笼资金，确保项目开发稳步推进 区域价格领涨 实现项目与开发商的品牌共赢 项目整体营销目标 2011年9月 2011年10月 2011年11月 2012年5月 2012年7月 完成项目规划设计方案 规划方案报规、拆迁完毕，土地平整 大开挖，基础开始 持续宣传，开始认购 周期 分解目标 备注：上述分解目标的达成取决于工程进度及土地取得的时间 取得预售证，开盘销售 项目分期开发和销售计划 2011年11月 销售进场 开始蓄客 一批次（西侧一栋、北面沿星河城一侧两栋及福海路一侧一栋）开盘 一批次房源销售完毕 二批次开始蓄客 二批次(福海路一侧一栋，崇文街靠近福海路一侧一栋) 开盘 周期 目标 2011年7月 20