2012年镇江绿园山庄营销方案分析报告.ppt

* * * * 价值决定价格。以“产品”为价值核心，“地段”和“土地”价值凸显本项目稀缺性，通过对价值的塑造，从内到外提高项目的调性和档次，从而实现高溢价。塑造项目镇江顶级奢华别墅形象。 2、营销重点 推广策略： 媒体推广 虚实结合，软硬兼施 圈层活动 资源整合、新老联动 渠道整合 内拓外联，多点开花 三线并行 2、营销节奏： 根据计划节点： 1、3月售楼处正式开放，接待客户； 2、9月景观示范区开放，具备开盘预约登记条件； 3、10月盛大开盘 3月 开放阶段 售楼处进场 蓄水阶段 积累意向客户 预约登记阶段 景观示范区亮相 盛大开盘 锁定客户 开盘持续热销 物料到位 形象导入 初步蓄水 4-8月 9月 10月 产品发布 形象深化 产品导入 积累客户 3、阶段营销计划 阶段目的：建立项目认知度，吸引客户关注； 工作要点：售楼处接待 营销策略：借助媒体集中宣传，吸引客户到售楼处 销售工作：初次接待客户，及时反馈客户意见，商讨对策和改进接待说辞和流程 物料准备：折页/户型/沙盘/视频到位/现场展板/产品说明书 其他建议：1、成立绿园会，有效管理客户； 2、组织各大媒体到奕淳无锡、常州等地项目参观，树立品牌形象 第一阶段：售楼处进场阶段（3月） 推广媒体：户外：拦截路过客户视觉，指引售楼处位置 报纸：硬广售楼处开放信息，软广项目形象 围墙：核心推广语炒作地段价值和项目调性 网络：网络横幅+形象专题页面+新闻报道 推广主题： 别墅中的“悍马” 终极梦想 顶峰级营销中心全城耀世公开！ 文案表现 报版 户外 别墅中的“悍马” 终极梦想 顶峰级营销中心全城耀世公开！ 网络 顶峰级营销中心耀世公开 王者御墅 别墅终极梦想 生态南山 爵版南徐 皇家领地 成立绿园会，有效管理客户 目标人群：意向登记客户 入会方式：留下详细信息和联系方式，获得VIP卡 成立绿园会目的： 1、留下意向客户信息，以便跟踪和回访 2、便于以绿园会名义组织客户参加活动，再次将客户吸引到项目来 3、绿园会作为将来开盘优惠一部分，便于锁定预订客户。 客户参加绿园会的好处： 1、可以第一时间活动项目信息 2、可以参加项目活动 3、可以优先选择房源 4、可以享受额外开盘优惠 售楼处展板文字示意——别墅价值 别墅名称　 产品特色 开盘价格 目前价格 价值增长 上海檀宫 城市别墅 欧式建筑 独栋别墅 4-6.5万/㎡ 14.8万/㎡ 3.7倍 绿城玫瑰园 城市别墅 森林别墅 独栋别墅 2.5-2.9万/㎡ 3.6-4.6万/㎡ 1.5倍 世茂佘山庄园 山景别墅 独栋别墅 / 5.4-14.5万/㎡ / 上海紫园 山景别墅 独栋别墅 3万/㎡ 8万/㎡ 2.6倍 绿城桃花源 山景别墅 独栋别墅 3.4万/㎡ 4.4万/㎡ 1.3倍 龙湖颐和原著 颐和园旁 城市别墅 独栋别墅 4.8万/㎡ 10万/㎡ 1.6倍 九龙仓国宾1号 金鸡湖景 独栋双拼 城市别墅 2.5万/㎡ 3.3万/㎡ 1.32倍 盛世抢黄金，逆市抢别墅 稀缺顶级独墅，价值翻倍增长 示意图 示意图 外围围墙表现 停车场围墙示意 阶段目的：通过各种宣传及SP活动来建立市场知名度，达到项目未开先热的目的，并积累有效客户 工作要点：售楼处接待工作、意向客户资料管理、有效客户跟踪及回访 销售工作：引导客户直接锁定房源 营销策略：1、产品推荐新闻发布会 2、制造话题，引起轰动，借助事件宣传造势 3、持续的圈层活动吸引新的意向客户，炒作知名度 4、划定组团，饥饿营销 第二阶段：蓄水阶段（4-8月） 推广主题： 天价别墅惊现镇江 天价=无价 推广方式：户外/围墙/网络/短信/报版 营销活动：产品推荐会、话题事件活动 文案表现 报版 户外 绿园山庄 王者御墅 天价别墅 惊现镇江 网络 南徐城市中央 御制王者生活 天价别墅 恭迎主人 宫廷级营销中心 恭迎品鉴 天价=无价 绿园山庄恭候天价别墅主人 半园林，半别墅天价别墅，享受生活51%绿地率，超低建筑密度，唯绿园 半山，半水天价别墅，不凡人生约3000㎡自然水系、20米半山坡地，唯绿园 报版： 景观系列 媒体借势——新闻发布会 活动主题： 大话南徐新城别墅区域价值论坛 ——第一届红酒节暨绿园山庄产品新闻发布会 活动目的：借助媒