2012-2-7商业地产基本知识及商业市场调研分享分析报告.ppt

第二部分 商业市场调研 2.城市规划研究 工商市调 模块结构 3.城市商圈调查 1.宏观资料 5.开发商、消费者、经营者、投资者 4.竞争项目调查 6.地块研究 历史沿革 政治人文 经济 人口 产业 房地产板块研究 功能分区 城市发展历程及方向 人口分布状况 土地供应状况 重大交通和市政设施 商业网点规划 城市商圈结构划分 商圈交通结构调查 商业体量、业态调查 商业租金状况调查 代表商业调查 竞争项目分布状况 竞争项目物业状况调查 竞争项目经营状况调查 竞争项目销售状况调查 竞争项目营销情况调查 开发商调查 消费者调查 经营者调查 投资者调查 附：访谈名录 地块道路结构 地块四至 人流车流状况 商业经营及租金状况 辐射人口 1，2部分主要以文献等二手资料为主，3~6部分主要以实地调研的一手资料为主 第一部分——城市商业整体调研 城市经济结构、与周边城市群的商业关系 商业格局发展趋势 各零售业态发展生命周期 总商业体量、未来可见范围商业供应量、人均商业面积等 人均GDP、人均可支配收入、社会零售总额及横向比较 华夏柏欣-合肥项目 华夏柏欣-福州项目 第二部分——商圈调研 商圈分布图 主要商圈分布及次要商圈分布 各商圈分析 主要商业及特点：区位认知、商业定位、辐射范围、商业体量、业态组合、消费特征、客户特征、交通状况、租金情况、一层商铺售价等 世邦魏理仕-武汉项目 华夏柏欣-福州项目 第三部分——商业类型调研（已运营的和将要运营的） 调研类别： 百货类 休闲娱乐类：餐饮、酒吧、电玩、KTV、影院等 家居类、家电类专业店等 综合类：超市、卖场、shopping mall等 专业市场类 批发市场类 调研内容： 整体分析：总体量、分布、历年增长情况、主要业态组合、平均扣点率、坪效、租金、营业额、主要品牌、发展趋势、潜在供应 戴德梁行-济南全运村项目 基本资料：位置、与项目的距离、开业时间、管理公司、物业形式、商业楼层、停车位、总建面积及营业面积、单层面积等 业态资料：主力店、次主力店、业态比例、各楼层经营内容及品牌等 经营资料：出租率、扣点率、租金、客户特征、优劣势分析等，休闲娱乐类要有人均消费，KTV还需要包厢营业率； 产品资料：整体规划、外部动线设计、层高、柱网、停车设置、景观、中庭、通道、商铺开间进深、主力面积、主力业态等，细节的还需要楼板承重、货梯轿厢、扶梯及垂直梯设置、空调系统、商业设计、铺装及环境照明、内部动线设计、商装、卫生间、卸货区设计等等。 第四部分——个案分析（优质竞争对手分析）案例卡 仲量联行-西安项目 第五部分——商户深度调研：商户访谈 商户基本资料：发展背景、消费群体、产品价格、年营业额、坪效、意向楼层及面积要求、硬件要求、租金承受情况、竞争对手及排他条件 本地拓展计划； 区位环境看法； 租户进驻意向； 第六部分——消费者问卷 消费者特征分析： 被调查者性别与年龄构成 职业与收入构成 家庭状况 消费者消费行为分析 每周外出购物频率 常去的购物场所排序及原因 外出购物常用交通工具 外出购物主要内容 消费频次 消费陪伴 理想商业场所 是否有去外地消费的情况及频次 消费者购买偏好分析 戴德梁行-靖江项目 华夏柏欣-福州项目 外出就餐情况 外出休闲娱乐情况 戴德梁行-靖江项目 第七部分——概念测试 项目介绍 项目接受度分析 前往、不确定、不来的原因 档次建议 消费目的 时间点 业态建议：感兴趣的、必不可少的、差异化的 交通方式 消费陪伴 华夏柏欣-合肥项目 几句废话…… 一：商业地产之两大不可信 聊聊水库。。。 * * * 商业地产分享课件——商业基本概念及市场调研 关于商业地产的几个——说在前面 商业地产学习框架 一、商业地产——基本概念 常见的商业地产 特殊的商业地产 ?住宅、写字楼底商，商业街，购物中心，专业市场等——狭义商业地产 ?酒店、写字楼； ?公寓、商住； ?停车场； ?库房； ?旅游、养老度假村； ?体育活动中心； ?游乐场； 通过长期持有产生持续租金的不动产，都可以泛称“商业地产” 综合体 1商业地产范围 二、商业地产——什么是商业地产顾问 商业地产顾问存在的意义—— 就是以专业知识，结合项目实际情况 帮助开发商，少走弯路 国内顾问上市公司： 世联、易居、合富 国外大型顾问行： 世邦魏理士、仲量联行、戴德梁行、高力国际等 运而优则顾的公司： 华厦柏欣等 商业顾问运营公司： 日本CCD 商业地产 顾问公司 四类代表 将商业地产作为核心业务公司： 华润、万达、中粮置业、深国投、广州海印集团、上海百联、红星美凯龙等 国外代表公司： 香港太古、凯德置地、瑞安、香港新鸿基等 国内上市作为资产配置的需求： 广州富力、珠江投资、保利股份等 其它： 因地块而有需求的开发公司 商业地产 开发公