城市中心商业招商策划案(47页)讲解.pptVIP

招商销售并行，主要精力先放在2-3F主力店招租上，再进行商铺销售，以高单价、高总价的方式去化剩余面积，确保销售价值最大化。 对于2-3F主力商家引进,商业氛围营造起来后，可适当增加1F销售价值，具体看后期市场走势待定。 采取部分返租销售的策略：2—3F采取返租模式，实现可销售面积达100%；以期达到项目商铺面积快速去化。（返租回报一般为年回报率在6-8%，返租年限2年。） 整体销售策略 确定产品/商家个性 整体招商/管理思路 业态划分/价值分析 营销推广策略/节奏 销售策略/优惠政策 1F商铺——实行无底价竞拍策略 销售均价不低于33000元/㎡，实行无底价竞拍策略，运用新闻媒体进行炒作，扩大影响，给客户造成一楼商铺供不应求的假象，“抢铺”，“一铺难求”的局面将江渎宫商铺销售拉向高潮。 2-3F商铺——租售结合 2F销售均价为14000元/㎡， 租金120元/㎡/月； 3F销售均价为9000元/㎡，租金80元/㎡/月； 分层销售策略 确定产品/商家个性 整体招商/管理思路 业态划分/价值分析 营销推广策略/节奏 销售策略/优惠政策 2-3F统一招租。以“放水养鱼，培育市场”、实行“免租两年半”和“统一租金”的租金策略，以达到吸引品牌商家的进驻及快速招商的目的。 即将二、三楼关键位置商铺划分出来予以控制和保留，余下部分全部实行统一租金政策，先租可优先选铺，并享受免租两年半的优惠政策。以期达到培育市场、降低商家投资风险、促进快速销售的目的。 租金策略（主要针对难度较大的2-3F） 确定产品/商家个性 整体招商/管理思路 业态划分/价值分析 营销推广策略/节奏 销售策略/优惠政策 统一租金的策略 即2F所有商铺租金价格在120元/㎡/月， 3F所有商铺租金价格在80元/㎡/月。 统一租金策略在我们以往的实践中证明是成功的，因为市场刚开始招商时，大部分商户会处于观望状态，实行统一租金的策略有利于刺激商户先行进场强占好位置，感觉占了便宜；后进场的商户虽然选不到了好位置的商铺，但看到前面已有很多商户进驻，信心会增强，也不会觉得很吃亏。 租金策略（2-3F） 确定产品/商家个性 整体招商/管理思路 业态划分/价值分析 营销推广策略/节奏 销售策略/优惠政策 16%投资回报（无论是自营户还是投资户）： 即在客户购买时，一次性返回销售总价16%的金额。 投资户，返回16%回报。 自营户，返回16%回报。 针对租赁客户，签2年合同送半年租期，拥有2年半使用权。 注：以上优惠政策只针对2-3F商户。 租金策略（即招商优惠政策） 确定产品/商家个性 整体招商/管理思路 业态划分/价值分析 营销推广策略/节奏 销售策略/优惠政策 整体租售方案 楼层 单价（公开价） 一次性返还16%回报 实际销售价格 租金 2F 14000元/㎡ 2240元/㎡ 11760元/㎡ 120元/㎡/月 3F 9000元/㎡ 1440元/㎡ 7560元/㎡ 80元/㎡/月 确定产品/商家个性 整体招商/管理思路 业态划分/价值分析 营销推广策略/节奏 销售策略/优惠政策 确定产品/商家个性 整体招商/管理思路 业态划分/价值分析 营销推广策略/节奏 销售策略/优惠政策 铺位号 预计建筑面积（㎡） 单价 （元/㎡） 总价 （元） 一次性返还16%回报（元） 实际总房款（元） 首付款 （元） 银行按揭贷款（元） 5成10年月供（元/月） 2--*** 30 14000 420000 67200 352800 182800 170000 1933 3--*** 30 9000 270000 43200 226800 116800 110000 1251 针对投资客：一、新市场需要两年左右市场培育期；二、商铺市值每年按照5%递增；三、租金即使不按照递增方式进行； 数据如下表： 铺位号 租金 （元/㎡/月） 租赁优惠政策（如交由招商部门或管理公司代租） 租金合计 （元/月） 租金与月供差 （元） 10年租金合计（元） 10年后商铺价值（元） 2--*** 120 签两年租赁合同拥有两年半使用权 3600 1667 432000 560000 3--*** 80 签两年租赁合同拥有两年半使用权 2400 1150 288000 350000 购买商铺客户： 1-3F销售收益预算 楼层/面积 月租金（元/㎡） 年租金（元/㎡） 销售单价（元） 销售总价（万） 1F（1800㎡） 180-220 2400 20% 33000 5940万 负一层（1400㎡） 55-120 1800 16% 14000 1960万 2F（1800㎡） 80-150 1440 16% 18000 3240万 3F（1800㎡） 60-100 960 16% 12000 2160万 合计 1.33亿 租