房地产企业融资课件资料.ppt

第一章 第二章 房地产金融市场及金融机构体系 房地产融资中的上市融资? 一、目前房地产企业上的融资方式： 1、银行贷款? ?主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。 2、债券融资 房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。 3、夹层融资 “夹层融资”是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，灵活性非常适合于房地产业。 4、信托融资 我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。 5、海外地产基金? 外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。 6、信托投资基金 房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，?由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。 7、私募融资 私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。 8、典当融资 房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。 9、上市融资（本文重点 理论上说，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。 二、对房地产企业上市融资的概述 房地产企业上市融资的含义 所谓的房地产上市融资，简单来说就是房地产公司或企业通过发行股票在资本市场上融通资金。 三、房地产企业上市融资的方式 上市融资可分为直接上市融资和间接的上市融资：? 直接上市融资即IPO融资，是指房地产企业在国内A股市场公开发行股票并上市。 A股，即人民币普通股，是由中国境内公司发行，供境内机构、组织或个人（从2013年4月1日起，境内、港、澳、台居民可开立A股账户）以人民币认购和交易的普通股股票。 B股的正式名称是人民币特种股票。它是以人民币标明面值，以外币认购和买卖，在中国境内（上海、深圳）证券交易所上市交易的外资股。B股公司的注册地和上市地都在境内。 H股也称国企股，指注册地在内地、上市地在香港的外资股。 间接上市融资即买壳上市，是指非上市公司通过收购债权、控股、直接出资、购买股票等收购手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股权来取得上市的地位，然后通过注入自己有关的业务及资产，实现间接上市的目的。 四、房地产上市融资的优点 1、融资成本低、效率高。 进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。 2、具有广告效应，能带动房地产销售。房地产企业股票上市流通后，就会受到公众的关注， 3、有利于规范管理，提高其核心竞争力 上市条件 与其它企业一样，根据我国《证券法》，股份有限公司申请股票上市，应当符合下列条件：? （1）?股票经国务院证券监督管理机构核准已公开发行；? （2）?公司股本总额不少于人民币3000万元；? （3）?公开发行的股份达到公司股份总数的25%以上；公司股本总额超过人民币4亿元的，公开发行股份的比例为10%以上； （4）?公司最近三年无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载； ?（5）?连续三年盈利，预期利润率大于银行同期的存款利率。 上市的工作步骤与流程 国内A股市场IPO的工作步骤与流程： 买壳上市与IPO上市的比较 IPO上市的优缺点： （1）优点： ①?IPO上市最大的功能就是融资。房地产企业一般可以发行总股本约30%的股份，迅速从股市直接募集资金量，增加现金流入，加大对房产的投资。 ?②?通过IPO上市，可以规范房地产企业行业、财务体制，完善企业内部管理，让房地产企业在公众的监督下运行；可以使房地产企业的股权、业务、资产、人员、业绩稳定，可持续性发展 ③?通过IPO上市，房地产企业可以迅速提升企业形象和知名度，利用这有效的广告效应帮助企业开拓更广阔的市场。? ④?企业IPO上市一般由其自己来规划主导，哪些资产拟上市，哪些资产不注入，以及人事安排与公司治理等，都可按通常惯例有序推进，自主性较强。 （2）缺点 ①?上市周期很长。IPO上市需经