吴中区苏地GG地块评估评估建议解析.ppt

物业类型 占地面积 （㎡） 容积率 总建筑面积 （㎡） 单价（元/㎡） 总销（元） 高层（65%） 120653.9 1.5 117637.5 11500 1352831854 别墅（35%） 63343.2 19000 1203522653 合计 120653.9 - 180980.9 - 2556354506 方案二 经济测算 物业类型 占地面积 （㎡） 容积率 总建筑面积 （㎡） 单价（元/㎡） 总销（元） 方案一 纯多层 120653.9 1.5 180980.9 13500 2443241475 方案二 高层（65%） 别墅（35%） 120653.9 1.5 180980.9 高层11500 别墅19000 2556354506 经济测算 考虑到两种方案总销相差不大，但是： 1、方案二的建筑成本要大于方案一； 2、方案二我们没有考虑限高，如果考虑限高，别墅量体会有所减少，总销必然会有所降低。 3、方案一中的纯多层在区域属于稀缺产品，竞争优势明显。 因此，我们认为方案一较为适合本地块 经济测算 经济测算 项目名称 总投资 土地成本 X 前期开发费 935.7 建筑安装工程 27147.1 公建配套设施费 2407.0 管理费 70.5 财务费用 0.0 销售费用 7601.2 不可预见费 763.2 营业税及附加 15658.5 静态投资总额 54583.2+X 经济测算 销售收入 （万元） 成本利润率 （万元） 税前利润总额（万元） 税后利润 （万元） 土地总价 （万元） 土地单价 （元/㎡） 楼面地价 （元/㎡） 253373.26 4% 9745 6497 170954 14169 9446 253373.26 7% 16576 11051 164113 13602 9068 253373.26 10% 23034 15356 157653 13067 8711 253373.26 13% 29149 19433 151532 12560 8373 253373.26 16% 34948 23299 145744 12080 8053 253373.26 19% 40455 26970 140243 11624 7749 253373.26 22% 45690 30460 134992 11189 7459 253373.26 25% 50675 33783 130114 10776 7184 253373.26 28% 55425 36950 125274 10383 6922 253373.26 31% 59959 39972 120732 10007 6671 253373.26 34% 64289 42859 116401 9678 6432 G1地块总结 1、区域规划优越，环境优美，未来配套完善，品牌开发商云集，是未来苏州新的高端居住区之一，发展潜力巨大。 2、地块地理位置优越，紧邻湖泊，该类地块在苏州较为稀缺，且多层将是区域的稀缺性产品，地块未来发展空间巨大； 因此，我们认为该地块条件非常优越，建议开发商拿地 G2地块研究 住宅篇 商业篇 成本测算 住宅市场研究/地块经济指标 G2地块经济指标： 容积率：1.8 建筑密度：40% 限高： ≤55（局部≤80） 备注：商业计容建筑面积占总计容建筑面积的5-15% 方案：高层+商业 住宅篇 住宅市场研究/价格定位 考虑到本地块位置相比G1地理位置较差，因此价格会略有降低： 高层两年后价格：11000元/平米 商业篇 商业市场/区域分析 风情餐饮街 G2 住宅用地 尹山湖 保利商业中心 项目周边商业氛围浓厚，拥有独特的风情餐饮街，以及保利商业中心；并且将有大量住宅入市，区域有一定的消费人群，商业产品未来市场发展空间较大 市场比较法 说明：此方法主要根据区域内主要的在售个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案所具备的条件进行对比。结合这些个案目前的市场价格对本案的价格水平进行初步的评估。 1、可比实例的选择： 根据项目所在区域的市场状况及项目自身的特点，我们选择以下楼盘作为项目的可比实例：尹山湖商业广场等； 2、定价的基本原则： 我司结合市场需求及房地产专家意见评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定出，商业综合素质如右表所示： 商业市场/商业价格定位 项目名称 本案 尹山湖商业广场(a) 权重因素 均价（元/㎡） Px 23000 位置 18 区域认同度 10 16 8 17 9 升值潜力 8 8 8 人口及消费能力 18 区域人口 5 10 2 17 4 未来人口 4 4 4 　 　 城市集聚效应 4 　 2 　 4 　 　 区域人口消费能力 5 　 2 　 5 交通 20 通达程度 8 10 5 18 8