商丘房地产市场调研报告解析.ppt

商丘第一个科技理念豪宅，借助十大科技系统进行营销推广。 但受地理位置和项目规模限制，项目周边及小区内配套相对较单一。 项目定位为：中高端住宅小区。但限于规模过小（仅50亩），而且项目旁的宋城路目前尚未扩建，周边尘土飞扬，环境较差，难以支撑其高品质社区形象。 建筑风格确定为：现代简约。 产品定位：以小高层为主，高层为辅 项目户型设计全部为126-143㎡的三室两厅，户型设计单一且面积偏大，不利于后期销售. 2011年5月29日，天骄华府首次开盘，所推房源当日销售80%，开盘较为成功。 项目位置较好，居于梁园区委、区政府西南侧，紧邻梁园区文化广场，区位优势明显。 产品一般，而且阳台为全封闭式，三房户型相对较好，两卧及客厅均朝阳，采光较好。 建业品牌、知名度、影响力较大，有利于项目销售。 项目价格较高，在经开区板块目前价格最高（处于尾盘期），均价达到3900-4100元/㎡。 产品方面143㎡三房设计较好，双卧及客厅均朝阳，销售的最好。 社区实景拍摄 经开板块 ——建业桂园 个案总结 经开板块 ——建业桂园 睢阳大道与南京路交叉口南200路东 楼盘 地址 待定 均价 现代简约 建筑 风格 40% 绿化率 2.2 容积率 小高层 多层 建筑 形态 住宅 商业 公寓 物业 形态 4.4万 总建 面积 33亩 占地 面积 经开板块 ——康桥水岸 规划总占地33亩，总建筑面积4.4万方，共7栋楼，其中7#、8#楼为精装公寓； 136.66㎡住宅74套 面积为10113.2㎡；89.8㎡住宅266套 面积为23886.8㎡； 90㎡以下住宅面积占总面积约70.26%。 目前在排卡期（220余张），预计7月3号开盘。 产品39-42㎡公寓、58㎡一房、86-90㎡两房、115-116㎡小三房、123-140㎡三房 1 2 6 5 7 8 经开板块 ——康桥水岸 小高层两房代表户型 推出产品 87-91㎡ 小高层三房代表户型 小高层两房代表户型 125-136㎡ 115-116㎡ 经开板块 ——康桥水岸 工地实景拍摄 经开板块 ——康桥水岸 商丘房地产市场总结 伍 高层 小高层 多层 占比65% 占比35% 全市项目以高层加小高层占绝对主力，多层占比为35%（以8层电梯花园洋房居多）。 商丘市建筑类型分析 商丘市成交产品户型、面积段分析 市场主流成交产品为三房产品，其中三室两厅的产品，成交占比最高约42%；其次是四房的产品。主力成交面积段分布在110-130㎡之间。 中高端客群从政、从商 目前商丘市场上的中高端客户群体主要以35岁左右的从政、从商的人员。 他们所关注的是项目的区位、社区的品质、优美的景观、身份的体现。 神火大道板块主流区域 神火大道板块为目前商丘市房地产市场的主流购买区域。 高端客户由于承受力高，一般会考虑选择这个区域进行置业。 中低端工薪阶层地缘性强 商丘各板块客户群体特征 经济实力一般的中低端客户流动性较小，地缘性强 如老城区板块的道北居民，一般置业都会选择在本区域内购置房屋。 以神火大道板块竞争最为激烈，该区域已形成一个中高档生活片区，中高端客户普遍选择神火大道板块进行置业；其次是经开板块和城西板块，由于配套设施尚不完善，竞争力相对较薄弱，但发展潜力较大。 神火大道板块竞争最为激烈 商丘项目户型以三房占绝对主力，面积在110-130㎡之间， 经开板块及神火大道南端个别高档项目户型面积较大。 三房占绝对主力，面积在110-130㎡之间 延神火大道沿线、南京路商字附近均价在4300左右。 城西板块多层均价在3000，小高层在2700左右。 经济开发区除建业桂园在4100其他的都在3400-3600之间。 神火板块价格较高 商丘房地产市场总结 商丘房地产市场预判 陆 2011政策预判 2010年被称为“政策年”，2011年虽然刚过去一半，但从房地产市场的政策来看，是对2010年政策的延续和深入，政策从大政方针向细部执行环节量化的开始。 进入2011年，由于土地供应、政策调控、老盘消化及环境规范治理等综合因素的影响， 商丘楼市的新盘放量偏少。整体市场经过2008年的调整回落及2009、2010年的快速增 长之后，进入一个相对稳定的市场调整期。这一调整期围绕着高地价、紧银根、严政 策的环境特点，引发了很多开发商从县城拿地、产品创新到融资合作等方面积极调整 开发模式，已呈现了“开发走下去、大鳄迎进来”的特点。 我们总结一下2011年的房地产政策，可以看出主要是在两个方面进行调控： 内堵：加息、调高准备金、限贷、限购、房产税 外疏，增加保障房供应 2011政策预判 内堵 每月一次的上调准备金率，造成贷款越来越难，不仅体现在个人房贷，也包括房地产企业的融资贷款。 多次加息，使房地产购买和持有成本越来越高。