第三章第一、二节资料祥解.ppt

配套设施的完善 配套完善是给物业管理提供物质基础的基本保证，是管理阶段必不可少的环节。 系统的协调 物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与相关部门相互关系的协调，如自来水公司、供电局、煤气公司、居委会、通讯部门、劳动局、工商局、税务局、物价局、公安局、环卫局、园林局、房管局、城管办等有关政府主管部门，涉及面相当广泛。如果缺乏这种系统的协调，物业管理工作往往会遇到许多难以想象的困难。 1、管理服务日趋主动 2、运作日趋规范化 3、管理日趋社会化 4、经营日趋规模化、品牌化 5、管理人员知识化、管理手段科学化 五、我国物业管理实操的发展趋势 练习 （一）、填空。 1.物业的竣工验收，可分为＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿几种。 3.接管验收符合要求后，物管企业应签署＿＿＿＿＿＿，签发＿＿＿＿＿＿。 4.开发单位应自行先检查＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿以及是否有遗漏等，然后由设计、承建等单位组织验收小组共同进行交工验收。 5.＿＿＿＿＿＿即是竣工综合验收。 6.接管验收是由＿＿＿＿＿＿接管＿＿＿＿＿＿移交的物业。 7.竣工验收是经＿＿＿＿＿＿检验，由＿＿＿＿＿＿完工移交给开发商。 二、判断题。 1.物业的接管验收是直接关系到今后的管理工作能否正常开展。（ ） 2.所有房地产开发项目都要按建设部颁发的《建设项目（工程）竣工验收办法》进行竣工验收。（ ） 作业 问答题。 1.物业的竣工验收可分为哪几种？ 2.接管验收与竣工验收的区别？ 3.接管验收时应注意的问题？ 2．验收的标准 由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般标准如下： （1）工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。 （2）所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。 （3）上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。 （4）建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。 （5）整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。 经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。 3．验收时所需移交的材料 在建设项目竣工验收前，施工单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交建设单位归档保管，以适应生产、维修的需要。验收时移交的技术资料主要有： （1）竣工工程项目一览表，包括竣工工程、名称、位置、结构、层数、面积、装修标准、开工竣工日期等； （2）设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能、价及随机工具、备品备件等； （3）工程项目竣工图；如果竣工图不准确、不完整，不符合归档要求，则不能办理工程项目验收移交手续。 大、中型建设项目和城市住宅小区建设竣工图不得少于两套：一套交付使用部门（或管理部门）；一套交技术档案部门长期保存。特别重大的项目，应增编一套交由国家档案馆保存。小型建设项目的竣工图不得少于一套，由使用部门（或管理部门）保管。 （4）材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制件的荷载试验记录，自动控制仪表的调试记录； （5）隐蔽工程验收记录； （6）土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等； （7）设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气、电信、通风、供水、供气（煤气、蒸气等）、消烟灭火、防暴报警、电视监控等工程的检查和试验记录等； （8）建筑物、构筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、密闭、净化、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录； （9）工程质量事故的发生和处理记录； （10）图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单； （11）关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明； （12）有关该工程项目的其他重要技术决定和文件。 所谓竣工图，是指真实地记录各种地上地下建筑物、构筑物等情况的一项技术档案文件，也是工程交付验收以后的改建、扩建、维护的资料依据。 工程竣工验收前，建设单位应组织、督促和协助各设计、施工单位各自负责竣工图编制工作。绘制和整理工程项目竣工图，应根据具体情况的不同，加以区别对待，具体要求如下： 凡严格按施工设计图施工，施工中对原施工设计没有任何变动的，可由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记，即可作为竣工图。