福州房地产市场总结与展望讲解.ppt

2014年底福州市场情况 第一章 宏观市场分析 市场目录 第二章 福州市场分析 政策回顾：市场决定政策走向 新政扶持不断 2010年 1月“国十一条” 4月“国十条” 9月“9.29新政” 2011年 1月“新国八条” 2012年 四大行首套房贷利率降到基准线 2013年 3月“国五条” “调控启动” “全面打压” “喊话调控” “履新调控” 日期 政策简述 1-10 二套首付≥40% 4-14 二套首付≥50%，北京出台限购政策 6-14 二套房认定既认房又认贷 9-29 三套房停贷，建议重点城市限购 11-1 取消房贷七折利率 日期 政策简述 1-26 二套首付≥60%，一二线城市全面限购，既限增量又限存量 4-1 制定房价控制目标 7-12 三四线城市要求限购 10-29 温家宝/李克强：继续严格执行政策，进一步巩固调控成果 日期 政策简述 2012年 温家宝总理五次重要讲话；财政部、住建部、央行各部委分别表态 日期 政策简述 2-20 国五条：调控再次收紧 7-31 中央政治局会议：促进房地产市场平稳健康发展 2012年政府换届选举，国家履新调控，如果说过去是以抑制为核心的调控造就了房地产行业高房价和高收益的黄金十年，那么这种全新的以促供应为核心的调控思路将造就怎样一个新的十年？从这样的思考出发，我们通过对2014年前政策的梳理，看看在这种全新的调控思路下，房地产行业究竟经历了怎样的变化，它又将引领我们这个行业走向何方。 2014年 8月“松购潮” 9.30“房贷新政” 10月“放宽公积金” “政策扶持” 日期 政策简述 8-8 全国首个省级楼市救市政策 “闽八条”诞生。 9-30 央行文件提出认贷不认房政策。 10-30 中央三部委联合印文，降低公积金使用门槛、提高公积金使用效 率。 2014年在房地产市场持续成交萎靡，崩盘论不断而各地方政府急需土地财政收入来平衡财政赤字的背景下，在地方与中央政府联合推动下，在年底8月份-11月份连续颁布多项刺激经济与房产政策，逐步稳住了市场持续下滑趋势。 房产政策： “松限购”、 “解房贷”、 “放积金” 截至9月30日，全国47个限购城市中，共有42个城市放松限购，北京、上海、广州、深圳、三亚为最后5个坚守限购的城 市。限购放松后，短期市场出现明显回升，但持续性不强，难以根本改变市场走势。 住房和城乡建设部表示，近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。未来可能限购令将会退出房地产市场政策。 8月份，全国各地掀起一片松绑限购政策的热潮 9月30日，中国人民银行发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松首套房贷标准，非限购城市放开三套房贷申请。 9.30央行推出房贷新政策，“认贷不认房” 内容包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用三项内容。提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套房和改善型自住住房 10月10日中央三部委联合印文，降低公积金使用门槛、提高公积金使用效率 政策走向： “微刺激”政策不断 稳定房地产市场 为保证全年实现7.5%的经济增长目标，中央不断通过定向降准等“微刺激“的手段刺激经济的增长，并取得了一定的成效。从中央与央行的一系列政策来看，我们预计未来半年“微刺激“还将持续，并有可能成为近几年经济结构调整期间的常态。而房地产业作为经济增长的重要支柱，我们预计未来半年中央政府的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下，通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾。当然中央政府不会任由市场自由发展，舆论、信贷、税收等手段预计会穿插于市场调整中，持续“微刺激“将是中央政府调控的策略。 在土地出让收入、房地产税收减少的情况下，迫于财政压力，预计未来半年地方政府根据中央“分类调控“原则，尤其是在住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化的调整政策的可能性被加大，在前段时间里调控政策在：取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策三大点已经出台了调整政策，预计市场若持续萎靡下一步将在土地投放和房地产税收减免等方面入手出台新政，出台的进程将会加快、力度也将更大。 地产股市：政策面加大扶持，地产股开始回弹 重点个股方面，各地限购放开政策进一步细化将有助于库存的去化，降低行业风险，托底经济增速。政策面的改善及“银十”销售的回升使投资者对市场信心有所回升。内地股方面，招商地产上涨7.81%，金地集团下跌3.98%。香港方面，受限贷政策松绑及沪港通将推两方面利好因素，内房股全线上扬，其中，华润臵地和中国海外分别上涨15.27%和12.75%。10月涨跌幅榜单涨幅榜方面，荣安地产上涨明显，涨幅达49.51%，在跌幅