福建泉州酒店式公寓项目营销策划提案讲解.docVIP

泉州“一品国际”酒店式公寓 项目营销策划提案 目 录 第一部分 市场分析 P3-P14 第二部分 项目分析 P15-P16 第三部分 项目定位 P17-P20 第四部分 产品装修建议 P21-P25 第五部分 项目营销推广 P27-P46 第一部分 市场分析 泉州城市概况 泉州房地产住宅市场概况 泉州房地产单身公寓市场部分  一、泉州城市概况 位置 泉州地处闽东南沿海，与台湾隔海相望，是福建省重要工贸港口旅游城市。土地面积平方公里，通用闽南话。⑴泉州市2001年—2005年以来GDP一直保持着强劲的增长势头，经济总量连续三年居全省第一位； ⑵农业对于泉州市地区生产总值的贡献已经长期保持比较低的水平； ⑶第二产业（包括轻工、制造在内的劳动密集型产业）占泉州市GDP近60%，且增长快，是泉州主要经济增长点； ⑷泉州市的第三产业（特别是技术密集型企业）与其第二产业相比还比较不发达，且增长速度较慢。 泉州工业 2005年前7个月，泉州市规模以上工业共完成工业产值1087.64亿元。五大传统产业支撑规模以上工业产值半壁江山，累计完成产值695.38亿元。纺织鞋服业、食品饮料业、机械制造业的产值现价增幅均在30％以上。 泉州规划 现阶段泉州市城市规模的扩大受到城市东部泉厦高速公路的限制，未来的发展主要向晋江以南、城区东北部的洛江以及东部的东海三个方向。其中，东部的东海是未来泉州的行政中心，而江南和洛江片区均规划有大面积的居住用地。  二、泉州房地产住宅市场概况 泉州住宅市场总体现状 近两年来泉州房地产市场发展迅速； 泉州的房地产升温， 地理位置 开盘时间 总套数 目前售价（元/㎡） 虹景商业城 泉秀街东段 2003.5 500 5500 铂金酒店公寓 泉秀街东段以南 2005.8 300 6500 恒祥大厦 泉秀街 2006.11 约198 6000 中远名城 泉秀街东段 2002.6 100多 5100 晶都国际 泉秀街中段 2004.12 532 5700 阳光曼哈顿 刺桐路 奔达明珠 刺桐路 亿霖佳苑 泉秀路 万祥单身公寓 洛江区安吉路 2004.2 350 6200 合计 —— —— 约2710 —— 项目分布 泉州目前的单身公寓项目主要集中在三个区域，分别为刺桐路沿线、泉秀街以及丰泽街沿线； 刺桐路沿线临近泉州市商业中心且为近期泉州市商品住宅供应的重点区域，故该区域有一定的单身公寓供应。 泉秀街商业繁华且邻近汽车站，流动人口数量大，为泉州市单身公寓产品供应量最大的区域，近期的代表项目为铂金酒店公寓等； 丰泽街沿线为泉州市主要办公商业中心，由于区域集中了大量写字楼以及商业，所以供应的单身公寓数量也较多； 供给量 泉州市2006年至今，单身公寓供给量约850套，全部销售完毕，基本无市场存量； 从2002年-2005年来看，泉州市单身公寓供应量总体呈现增长的趋势； 供给主要集中在刺桐路沿线、泉秀路以及丰泽街沿线。 产品状况 由于购买主要用途为出租获利，故泉州单身公寓多为带精装修产品；? 单身公寓项目建筑形态主要为高层和小高层； 铂金酒店公寓提出纯酒店公寓概念，引酒店式管理入住宅领域，重点强调了与普通单身公寓的差异； 面积 项目面积分布 项目名称 主要面积（平方米） 开盘时间 虹景商业城 50左右 2003.5 铂金酒店公寓 27-30 2005.8 恒祥大厦 50左右 2006.11 中远名城 —— 2002.6 晶都国际 50左右 2004.12 阳光曼哈顿 40-50 2006.8 奔达明珠 40-45 2004.3 亿霖佳苑 40-45 2004.4 万祥单身公寓 35-40 2004.2 单身公寓主要面积区间为35-45平方米； 由于单价的快速上涨，为了保证一定的投资回报率，单身公寓产品面积有减小的趋势； （二）泉州市单身公寓市场需求 价格及成交量分析 整体价格及成交量走势 ⑴泉州单身公寓产品价格主要集中在5500-7000元/平方米之间； ⑵总体上看，泉州单身公寓产品销售情况较好，随着产品数量推出的增加，消化量随之增加。 个案均价 泉州单身公寓的价格主要集中在5500-7000元/平米； 泉州市售价最高的单身公寓为铂金酒店公寓，其均价可达6500元/平米，由于购买该类住宅的客户以长线投资为主要目的，开发商定价时是基于年回报率6%左右计算的； 比较而言，泉秀路单身公寓价格较刺桐路沿线高，主要原因是泉秀路沿线商业比较发达，且紧邻汽车站，外来人口多，人流量大。 销售率 整体销售情况良好，近期推出的项目均已售完； （三）典型个案分析 铂金酒店公寓 该楼盘为单栋小