2011年房地产市场展望前景预测研讨66合富辉煌资料分析.pptVIP

行业集中度继续提高 2010年济南市场集中度达到前所未有的程度。前三位开发商占据了接近50%的市场份额，彻底终结了群雄争霸的市场格局。 2011年，行业集中度将继续提高。但是领先企业名单和排名将产生变动。 排名 企业名称 销售收入[亿元] 1 绿地 24.16 2 恒大 19.19 3 中国海外 18.93 4 万达 13.31 5 南益 12.18 6 绿城房地产 10.61 7 鲁能地产 8.97 8 保利山东置业 8.67 9 北大资源 8.27 10 银丰地产 3.67 房价跳空之后或将企稳，但是局部地区价值将重估 2010年济南房价起脚稳稳跨过10000大关，后脚基本8000关口。 2011年，行业变动频仍，预计价格走势将有所平缓。高位盘整的态势是可以预期的。 整体局面之下，部分区域价值重估和价格体系重构将不可避免。 控制资金总规模，调配资金出口 在当前的宏观经济背景下，控制资金总规模，并积极寻求资金出口。及时化解流动性过剩，是当前宏观经济管理的主导目标之一。 治理流动性，如同治水，需要堵疏结合。控制资金流入总规模，限制资金对某些领域的冲击，是政策堵的一方面。为资金积极寻求出口，宣泄流动性压力，是政策疏的一方面。 控制房地产泡沫化堵塞资金炒作漏洞 房地产市场作为热钱冲击的几个关键节点之一，进行加固整顿，防止游资大规模涌入并进行套利操作成为当前房地产管理的重中之重。 控制资金流入量，压制房地产价格快速上涨，压缩游资套利空间，成为当前房地产调控的基本政策目标。 政策手段 降低获利预期——长期汇率升值过程 面对汹涌的美元洪峰，人民币汇率已经成为当前中国国际博弈的主要着力点。 事关国家经济安全，人民币汇改背后，云谲波诡 。中国政府始终坚持缓慢长期升值的既定政策。 控制资金规模——货币手段 2010年三季度以来，央行连续调整基准利率、存款准备金率。并且利用窗口调控手段宣布：结束适当宽松货币政策导向，正式开始适度从紧的货币政策。预期相应的财政政策导向也将随之调整。 存款利率高于贷款利率上涨幅度，长期存贷款利率大于短期存贷款调整幅度。收缩银行放贷冲动，紧缩短期流动性，吸引居民长期储蓄的政策意图明显。 控制资金规模——完善外汇管理体制 目前的外汇管理体制基本隔绝了外资的直接涌入，是对抗国际游资的基础。2月开始，外管局组织开展了应对和打击“热钱”的专项行动，对企业贸易外汇收支、资本金结汇以及个人结售汇等行为进行重点检查。境外地下钱庄、无真实贸易背景的预收货款等类热钱流入方式，受到重点打击。 地下钱庄作为外汇管理体制之下的管涌险情，正在日益受到关注，打击力度越来越重。 控制资金规模兼疏导资金——人民币跨境结算 2009年下半年人民币跨境结算开始试点。 2010年跨境结算步入快车道，在中国政治外交可以拓展的范围内，面向非洲、南美、东南亚、中亚以及西班牙等欧洲国家，取得了积极的成效。 人民币作为国际结算手段走出国门，引导人民币走出国内经济循环，一定程度上起到了缓解国内流动性压力的作用。 跨境人民币结算减少了对美元的依赖，为人民币汇改减轻了一定压力。 疏导资金流向——创造消费新模式 为了引导国内庞大的闲置资金，特别是富裕阶层的流动性，政策主动创造“销金锅”，引导资金追逐大量沉淀资金的新领域。 诸如开放1000米以下的低空，允许私人飞行。将航航空器、航空飞行、培训等花费巨大的消费领域向富裕阶层开放，引导资金流向。 据预测，该行业如果发展顺利将在5年左右形成1万亿元产业规模，消化资金的能力惊人。 疏导资金流向——将资金引入危害较小的领域 引导资金流入相对容易控制、危害相对较小的领域也是重要的政策手段。海南国际旅游岛建设在1月4日正式上升为国家战略后，海南楼市销售额当月出现急剧飙升。官方数据显示，1月份海南全省共销售各类房屋131.48万平方米，同比增长4.3倍；实现销售额129.67亿元，同比增长7倍。 2010年国庆7天假期期间，三亚成交量最高，均价为19605.94元/平方米；海口成交10余套；陵水成交均价为27703.98元/平方米 。 疏导资金流向——利用游资进行大规模开发投资 将海量游资引导进入实业领域是变害为利的有效手段，伴随着国内流动性持续高位运行，将会陆续出现投资大、短期收益不显著（烂尾危害相对较小）的大规模工程构想陆续出台。 引渤海水进新疆、开发苏北沙洲等战略性工程具有极大的创造性 开发成功也具有重要的战略意义，在目前的节点提出，意味深长。 政策目标——防止房地产成为海量流动性炒作的对象 基于这样的目标，调控可动用的政策手段主要集中在两个方面： 直接限制资金流入规模。 控制套利预期：通过对房地产产品盈利预期的调整，降低市场投资热情。 政策目标——设置市场准入门槛 限制购买主体资格和购买数量 三套房以上不予办理产权登记。 对