2013年07月六盘水天地项目定位策划报告资料分析.ppt

住宅开发思考 2 3 学校 本项目住宅部分开发分析：2号地块全部都为项目的拆迁还房，只有3号地块才属于正式的商品住房，但是由于3号地块又受到学校的限制。所以本项目的住宅商品房开发规模不大，园林绿化也将受到影响。由于开发规模受到了限制，所以在住宅品质上都受到了很大的限制。但可以在产品户型上加以创新。 1 住宅功能板块定位建议 高层/小高层住宅是房地产市场的发展趋势； 高层/小高层有利于提高土地使用率，实现利润最大化 住宅目标客户群定位建议 对项目核心优势资源需求敏感，对项目劣势影响不敏感，容易拉动。 具有引领市场的头羊效应，在消费市场中表现较为活跃，置业热情高。 消费含金量高，可持续性好。 目标客户群选择原则 目标消费群 目标消费群体是以中产阶级为主： 公务员 高新金融行业、垄断行业 医疗、教育事业单位 在六盘水有投资中小企业私营业主 律师、会计师等专业人士等等 住宅市场定位建议 综合上述对项目目标客户群的个性特征分析后，我司总结出以下他们购房所关注的六大因素： 关注因素 描述 地段因素 主城核心区域 商务因素 宜商宜居，具备投资价值 环境因素 优美的生活环境 产品因素 优秀的建筑产品 服务因素 周全的物业管理 品牌因素 发展商品牌 住宅市场定位建议 城市传世名宅 项目住宅社区应利用地块自身优势，避免劣势，形成与竞争对手差异化产品，树立独特的产品品牌。根据分析，住宅部分的市场定位应确立在中高端市场——六盘水城市名宅，立足于城市中心的优质住宅楼盘，打造城市中心区域的住宅建筑精品。 在现有的城市住宅市场环境下，市中心缺乏一个真正可以代表城市形象、同时适合中高端消费者需求的住宅产品。 因此在六盘水城市核心的绝佳地段开发中高端住宅产品具备充分的可行性。 住宅产品定位建议 六盘水时尚的都市生活城 项目定位支持 景观 开阔的视野给业主良好的心情和轻松的感觉。 经典生活配套经典 城市核心，完善的配套，保证现代生活各种个性化需求。 经典建筑 建议项目整体风格采用现代主义风格，表现都市文化的分为与时尚。 经典户型 创新房型，人性化空间设计。设计阳光室、落地窗，大开面阳台和转角270度飘窗，使户型具备无限的观景效果。 经典智能 一卡通服务，自动化监控，智能安防。 以项目的创新、品质及地块自身具备的优势构筑项目的核心竞争力，融入全新规划建筑风格和文化特色，打造浪漫的都市生活，引领城市风尚和人文气息。 住宅产品定位建议 户型舒适性提升 客餐厅、主卧南北通透 宽厅设计 全明设计 增值挖掘 落地凸窗 入户花园 双层露台花园 挑高层高 户型功能弹性 功能空间预留 可变空间 户型组合 户型功能细化加强 主客分区 更衣室 储藏间 住宅产品户型全面创新提升 住宅产品定位建议 入户花园 入户花园实现了将花园带入住宅内部的理想，为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用； 但入户花园的功能相对单一，与室内其他功能关联性不强。 户型创新建议 住宅产品定位建议 户型创新建议 空中庭院 空中庭院将入户花园的功能进一步延伸室内，增加室内景观面积及休闲空间； 但空中庭院功能相对独立，与室内其他功能关联性不强。 空中庭院 绝佳的景观面，餐厅三面采光 住宅产品定位建议 户型创新建议 空中院馆—住宅市场竞争、销售的利器 户型舒适性、附加值提高，附送面积可达10％－15％ 住宅产品定位建议 产品立面风格建议 现代简约、清新典雅的视觉效果。 运用直线条勾勒建筑立面，显得秀美挺拔，蓬勃向上。 运用玻璃与墙面的合理比例搭配，表现出国际社区品质的时代感。 住宅产品定位建议 园林景观设计：开放空间和半开放空间合理搭配 开放式空间： 以“中央景观”为主的开放式空间将整体景观效果表现的淋漓尽致。 楼宇间园林小品的设置使整体景观活泼生动，体现出国际品质感。 绿植的搭配运用，让社区空间色彩丰富。 住宅产品定位建议 园林景观设计：开放空间和半开放空间合理搭配 半开放式空间： 转换层与屋顶平台形成的半开放空间可以营造建筑之间的自然过渡，减小建筑之间的压迫感 提高绿化率，打造屋顶花园，连接内外部空间，提供一个相对私密的休憩空间--可设置会所功能。 PROJECT MARKETING PROMOTION?STRATEGY 1、营销导图 2、营销核心问题 3、商业与住宅关系思考 4、招商与销售关系思考 5、整体价格策略 6、整体营销策略 7、整体推广策略 产品 客户 客户需求 市场验证 附加值 推售策略 推广方式 交易 促销策略 价格策略 营销：在正确判断市场环境基础上，用基于客户需求的产品，制定正确的产品推售组合，通过合理有效的推广途径传递给合适的客户，在适当的时间以合理的价格与促销形式达成交易。 时间策略 客户管理 项目营销推广策略 1、营销导图 项目面临怎样