【项目纪实】物业管理企业定岗定编案例及分析.doc

【项目纪实】物业管理企业定岗定编案例及分析 ——华恒智信咨询 文章描述：物业行业由于较低的行业风险和较低的行业条件要求，吸引了大量资金和人才的进入，加深了物业管理企业之间的竞争。此时，如何通过科学合理的物业管理企业定岗定编来实现成本控制，就成为物业管理企业管理者所关注的焦点。文章通过对物业管理企业特点的分析，结合定岗定编的流程，将物业管理企业定岗定编的方式综合予以考虑，提出从理念、管理模式、配套设备、管理系统、工作量、工作频次、管理范围与面积等方面来进行定岗定编的分析，并对物业企业未来发展中人力资源配置进行了分析思考。 引言： 物业行业由于较低的行业风险和较低的行业条件要求，吸引了大量资金和人才的进入，加深了物业管理企业之间的竞争。此时，如何通过科学合理的物业管理企业定岗定编来实现成本控制，就成为物业管理企业管理者所关注的焦点。物业管理企业作为现代企业发展的一个新兴产物，是集管理、经营、服务于一体的微利性质的服务行业。本文由人力资源专家——华恒智信结合多年实践经验和理论研究，通过对物业管理企业特点的分析，结合定岗定编的流程，将物业管理企业定岗定编的方式综合予以考虑，提出从理念、管理模式、配套设备、管理系统、工作量、工作频次、管理范围与面积等方面来进行定岗定编的分析，并对物业管理企业未来发展中人力资源配置进行了分析思考。 物业管理这个行业，不是单纯的服务行业，也不是单纯意义上的管理，更不是纯粹的经营活动，它是集高度统一的管理、全方位多层次服务、市场化经营为一体，且寓经营与管理于服务之中的服务性行业。物业管理是连接不同行业，填补传统行业之间空白的行业，是现代经济社会人们工作方式的变化，生活质量的提高需求多样化的产物。物业管理企业作为实施物业管理的主体，是物业管理专业服务的组织者、提供者；物业管理是市场经济管理模式下的经营性服务型的管理。业主在管理过程中处于主导地位，使物业管理企业与业主之间形成服务与被服务的关系，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理，能满足大部分业主的不同需求。物业管理企业提供的服务是有偿的，其管理经费除自筹以外，还包括收取的管理费、服务费，所以物业管理企业是在市场经济条件下产生的和发展起来的；是适应社会经济发展的一个新兴行业；是在经济资源数量不断增加的基础上对存量资产进行市场化经营而产生的一种新需求。 由于较低的行业风险和较低的行业条件要求吸引了大量资金和人才的进入，资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，推动了物业管理的市场化进程，物业管理行业成为一个微利性的行业。如何在竞争中获得最大的收益，成本控制是物业企业考虑的必要要素之一。而物业管理是以提供人工服务为主，是人海战术，所以，人——劳动者的数量和质量是决定企业提供服务能力和服务规模的首要的和关键的因素。物业管理企业的人工成本，也是企业成本中的较大比例占有者，占物业管理企业总成本的65-75%。所以，对于物业企业而言，如何合理有效地确定企业所需要的岗位和人员的数量与质量，是实现企业运作效率最大化、人工成本最低化的关键所在。 一、物业管理企业的特点及定岗定编的流程 最初的物业管理仅仅是针对住宅物业的“四保”（保洁、保安、保修、保绿）服务，技术含量和附加值都不高。如今，物业管理已经涉及住宅、办公、商业、工厂、医院、学校、机关、军队、机场、车站、剧院、场馆、公共设施、甚至寺庙等各类物业。物业管理服务的对象包括男女老幼、社会各阶层人士。物业管理服务的优劣，直接关系到物业的使用功能和使用效能，关系到业主和使用人的生活、工作、学习等质量，因此，物业管理越来越被整个社会所关注和重视。现在的物业管理可以说是综合性、整体性、个案性很强的服务，其工作种类较多较杂。以前常有“物业管理是个筐，什么事情都往里面装”的说法，虽然这种现象不合法、不合理，但它确实是社会现实的真实写照，从一个侧面反映出了物业服务企业承担的工作界面和工作量。 定岗定编是个上至企业发展战略、下至每个员工每天具体工作的庞大的系统工程，也是很多企业在管理发展与管理体系建设中存在弊诟最多的地方。岗位与编制设置不合理，不仅影响企业管理的人工效能，也影响员工的工作绩效与激情。 定岗指的是明确企业所需要的职位，是结合组织结构设计的要求和岗位流程的需要确定的岗位数量和职责；定编指的是明确企业需要多少适合企业发展的个人，是企业根据工作量和发展需要设定的在岗人员的数量；而企业的定岗定编设计就是结合企业战略发展需要进行岗位设计和人员编制设计的合称。定岗设计的目标是实现企业运作效率最大化，定编设计的目标是实现人工成本最低化。 在定岗定编之前，还需要做一项工作，即定责，定责包括部门职责和岗位职责两项内容，这是定岗定编的前提基础，只有明确了各部门各岗位的职责，才可以有据可依地确定岗位数量和人员数量。定岗的过程