温江商业分析.docVIP

一、项目背景 近几年来，温江区城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场、满足消费需求发挥了重要作用，但也存在着布局不够合理，结构比例失调，业态功能雷同、规模过小、大中型商场不足等现象，与成都都市区的融合协调不够，导致起点不高，同业竞争过度，造成社会资源的浪费。在温江众多政策法规中，一直缺少一部指导性、操作性强的商业网点规划。 随着社会经济的发展，特别是成都市的迅速发展和崛起，成为被媒体追捧为“中国第四城”“休闲之都”“西部最具扩张力和感召能力的城市”，进入中国2006年最适合居住商务城市第15位，全面深刻地影响和带动温江社会经济发展。温江海峡工业园区、房地产业的迅猛发展，六博会场馆的建设，以及建设社会主义新农村、统筹城乡经济社会发展、加快城乡一体化进程的一系列政策和实施，特别是2005版成都市总体规划把温江区划入都市规划区范围，使得温江原有商业网点设施已无法适应时代要求和发展需要，要求政府必须与时俱进，开拓创新，调整战略部署，站在一个新的起点，进行超前规划。以温江与成都中心城区的“全面融合”为主导，以承接都市郊区型产业为契机，对温江的城市经济定位、商业功能定位、产业选择、空间结构、道路体系、建设标准等与中心城区全面对接，制订出温江区城市商业规划。 2006年3月，四川省城乡规划设计院受温江区商务局委托，承担了温江区商业网点规划。省设计院于2006年3月底进驻现场，在现场踏勘、表格、图纸、资料收集、座谈交流、市民参与、多次方案汇报征求意见、图纸文件公众展示、网上公开等多种方法调查收集资料和意见基础上，认真分析研究，作出了这套方案。 二、国内外经济形势背景及商业发展趋势 1、国际商贸流通市场发展趋势 随着世界经济发展，市场竞争加剧和经营观念更新，国际商贸市场经历了传统商贸市场到现代商贸市场的转变。国际商贸流通市场发展出现了以下发展趋势： 趋势一：世界商贸向国际化、一体化、有序化方向发展。 趋势二：市场竞争势态向高速化、联合化、规模化方向发展。 趋势三：市场建设和商贸流通业态向多样化方向发展。 趋势四：市场设施与管理手段向人性化、现代化方向发展。 2、国内经济发展形势 2004年，中国国内生产总值136515亿元，增长9.5%。2004年全社会消费品零售总额为53950亿元，增长13.3%。财政税收，2004年突破2.57万亿元，增长25.7%。世纪之初的中国经济是在国际经济环境普遍下滑的形势下，继续保持较快增长。 中国加入世贸和主办2008年奥运会，对中国经济发展将产生深远影响。 中国加入世贸是中国参与经济全球化的举措，首先为中国利用比较优势参与国际分工创造条件，对中国经济发展产生重要影响。其次，加入世贸不仅仅是对企业的机遇和挑战，更重要的是对政府行为和经济体制的挑战，是对政府的考验，要求政府一系列的政策、方针、措施、法律要符合国际准则和市场经济规律。第三、加入世贸不但促进国民经济向国际水平提升，而且对整个国民素质的提高具有重要意义，加入世贸，国门大开，世界经济、科技、文化洪流将极大冲击现有体制和固有观念，因此，改变观念，迎接挑战，融合潮流，创新发展是提升中国经济和中华民族国民素质的根本出路。 3、国内商贸市场发展趋势 中国的市场经济经过20多年发展，虽然取得重大突破，但与国际经济发展相比，还十分落后。中国商贸流通市场体系是在计划经济商业体制基础上逐步发展建立。 4、未来国内商贸市场发展方向 中国加入世贸后，市场竞争加速，近几年出现国外商业资本抢滩零售业市场的局面。一方面促进了我国零售业的发展，另一方面加速零售市场竞争，在国外商业资本影响下，我国的零售业开始走向连锁化、多业态经营。连锁超市、连锁货仓式商场、卖场、连锁便利店、连锁专卖店等在网点布局上分三个层次，在居民小区、居民院、居民村内，小型专卖店、小型超市、便利店、平价店星罗棋布；社区街道，将会出现专业商业街、大中型超市、大中型专卖店；在城市繁华中心商业街，将出现大型购物中心、超大型超市、专卖店、精品店等。城市中的农贸市场将被食品超市取代。 未来的批发市场向三个方向发展：城市中现有批发市场大多数是初级市场，其发展方向是：零批合一的货仓式大卖场，少数辐射能力较强、规模较大的市场将提升现代化程度向中、高级批发市场过渡。未来的中级批发市场是一种集分销交易、商品分级加工、储运配送一体化的分销物流市场，是以物流配送为主导的商贸分销服务市场。未来的高级批发市场有两种形式：一种是向期货市场过渡，另一种是向大型拍卖市场和物流中心过渡。这种市场以展示拍卖物服务为主导业务，对经济拉动影响较大，能形成市场价格中心。 三、温江区基本情况 1、自然条件 温江区位于成都平原腹心，东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北接郫县、都江堰市。地理坐标为北纬30°36′——30°52′，