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离婚时房产分割的法律分析 来源:朝阳区法律援助中心??日期:2010-09-06 ? 1、关于具备产权证可上市交易的公房的分割，根据94年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，此类房屋取得房屋产权证的时间，缴纳房款的进度以及房屋产权证是否取得等因素都会影响房屋在离婚案件中的处理。 2、离婚中公房的分割。公房可能是职工经过房改售房取得产权的房子，叫做部分产权房即小产权房，它可能是婚前或婚后购买的但没有取得产权证的公房。由于这类房屋涉及我国特殊的住房政策又涉及到职工单位的利益，住房不能上市交易，使得在实务分割中存在一定的障碍。其问题关键在于公房承租权到底是何种性质的权利。 [原因分析] 1、财产分割成离婚案件焦点 目前，在离婚案件中，财产分割的诉求大幅增加，几乎所有离婚案件的焦点都集中在财产的分割问题上，而且对各项财产都做了详细的诉求，其中关于房屋、股票、股权等分割由于经济构成复杂，涉及金额大，是诉求的重点。 2、房产分割不是简单一分为二 目前离婚案中房产分割的难度非常大，由于房子的投资金额一般较大，大部分家庭采用公积金贷款或商业贷款，以及向亲友借款等形式，而房地产本身又存在着升值的特点，这些都造成了离婚时房产分割的难度。此外，福利房定值的问题，也使得房产分割在实务操作上容易产生分歧和矛盾。解决这类问题不但要依照新婚姻法的有关规定，还需要双方足够的让步与配合。然而这同时也暴露了一个问题：新婚姻法规定仍显得过于原则性，在适用性和执行操作上还需法院做出更有效的尝试，这也无疑加大了对法院、法官处理案件能力的要求。 [案情介绍] 张海（为化名）与李兰（为化名）2002年4月在上海长宁区民政局登记结婚，婚后无子。 张海在2001年以自己名义贷款购A房一处，首付20万，贷款15万，2003年4月份取得产权证。A房月还贷2000元。 2004年4月，张海将A房出售，得售房款100万元，冲减贷款余额本金10万元，实际得房款90万元。 2004年8月，张海将售A房得款90万元作为首付，再在上海市长宁区购买B房一处，B房首付款90万元，贷款200万，月还款10000元。 2006年4月，张海向上海市某区人民法院起诉离婚，李兰同意离婚，但要求分割B房。 争议焦点：本案系争B房，李兰是否有权分割系本案争议焦点。 原告张海认为：B房购房款系原告婚前A房出售款所得，且产权证也记载在原告一人名下，被告无权分割。原告同意支付被告婚后共同还贷款的一半作为补偿。 被告李兰认为：B房系原告在婚后购得，且产权取得在婚后。B房虽大部分为原告出资，但被告曾参与A房还贷，原告出售A房款中有被告的份额。现原告用A房售房款购B房，应作为共同财产分割。 一审法院审理： 上海市某区人民法院经审理认为，B房虽为原告婚前购房A房的出售款购得，但A房被告也参与还贷，故对A房理应享有权益。原告购买B房房款中，包含A房的夫妻共同还贷以及共同还贷的增值部分。现双方同意将B房做价300万元本院予以确认，离婚后B房由原告所有，剩余贷款200万元由原告承担，原告一次性向被告支付房屋折价款40万元。 二审法院审理： 原告张海不服一审法院判决，遂将案件上诉于上海市第一中级人民法院。经法院调解，双方达成调解协议，原告一次性向被告支付20万元，房产归原告，双方无其它争议，法院据此调解书结案。 [法律分析] 1、系争房产A房为张海个人物权。 根据2004年9月7日，上海市高级人民法院沪高法民一[2004]25号文件即《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）的解答（一）》第六条，夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理的回复中指出，“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务。对已归还贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。” 根据以上规定，本案系争房产A婚后共同还贷，但A房物权本身为张海的个人财产。一审法院认为李兰参与了还贷，就对A房屋享有一定权利的观点是欠妥的，就物权本身来说，A应属上诉人个人物权，只是对于婚后共同还贷部分，被上诉人才享有一半的权利，还贷部分和房产物权不同，不可能产生增值部分，因为这是基于债权产生。一审判决混淆了债权与物权的二个法律概念。 2、张海购买B房的钱款，是由绝大部分个人财产和一小部分共同财产购得，一审法院将整套房屋按共同共有分割错误。 上诉人与被上诉人2002年4月份登记结婚，2004年4月抵押贷款终止，夫妻关系存续期间共还贷24个月，A房的房产每月还贷20