房地产开发政策宣传-定7.9详解.ppt

房地产业税收政策宣传 房地产开发各环节涉税 一、取得土地环节 土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。依照规定税率计算征收 。 印花税（土地出让或转让合同）对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。江苏省规定的契税税率为3％。纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 房地产开发各环节涉税 二、设计施工环节　 1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。　2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。 3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。 房地产开发各环节涉税 三、房产销售环节1、营业税（销售不动产）：销售不动产收取的全部价款和价外费用。采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。税率为5% 定金 按揭款 2、土地增值税（预征）：保障性住房暂不实行预征。（公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等) 我省: 3、企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 我市毛利率15% 预收账款（收入）×15%+纳税调整 4、印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 类型 所在区域 普通住宅 普通住宅 以外的住宅 非住宅类 房产 县（含县级市） 2% 2% 3% 房地产开发各环节涉税 四、竣工交房环节 　 1、企业所得税（完工开发产品）： 开发产品完工后，及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 收入 成本 毛利率 调整 2、土地增值税（清算）： 应进行土地增值税的清算—— 3个条件符合之一： 全部竣工、完全销售； 整体转让未竣工项目； 直接转让土地使用权。 可要求纳税人进行土地增值税清算—— 4个条件符合之一： 竣工验收，销售比例85%以上，或虽未达到85%，剩余可售已经出租或自用； 预售许可证满三年仍未销售完； 申请注销登记没有清算； 其他 注意： 个人所得税 企业所得税与土地增值税清算差异 一是汇（清）算时间上存在差异 q 按年汇算清缴,每年一次——开发产品完工 结转成本节点 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 国税发〔2009〕31号 国税函[2010]201号 t 开发项目完工且销售达到一定比例, 以项目为清算单位 二是成本计算项目上存在差异 q 按六项原则细分核算成本项目。t 按普通标准住宅、其他类型住宅、非住宅分项目分开清算。 省局2012 1号规 三类 国税发 〔2006〕187号第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开